maanantai 27. heinäkuuta 2015

Ostokset: Sampo ja Fortum

Superluottoa hakiessa huomasin, että Teliasoneran osuus salkusta oli 26% ja sen vuokksi salkkua on tasapainottettava, jotta on mahdollisuus saada hopea- (2,49%) tai kultatason korko  (0,99%). Jouduin luopumaan asuntokaupan vuoksi fortumeista ennen aikojani, ilman halua luopua. Tällä hetkellä näyttää siltä että olosuhteiden pakko oli kerrankin puolellani. Sampoa olen seuraillut jo alusta asti ja melko pitkään hypetetty että kallis, mutta pitkään salkkuun pieni osuus tätä niin tulee toimialahajautusta lisättyä pankki- ja vakuutussektorille.

 Näiden ostosten jälkeen Teliasoneran osuus jäi vielä salkkuun 21,5% painoon ja elokuussa kun saan paremman palkan, aion ostaa Realty Incomea. Kiinteistösijoitus Pohjois-amerikkaan lisää hajautusta ja uskon sen tuovan hyvän lisän osakesalkkuuni.

sunnuntai 26. heinäkuuta 2015

Superluotto ja velkojenmaksu


Nordnet tarjoaa superluottoa, jonka vakuutena toimii salkussa olevat osakkeet. Hain superluottoa, koska olin joutunut maksamaan osan sijoitusasunnon käsirahasta visalla ja superluoton korot ovat 0,99% tai 2,49%, riippuen lainan käyttöasteesta ja salkun sisällöstä. Tiedän pystyväni kuittaamaan asunnon käsirahat ja osan superluotosta ensi kuun alussa, kun saan edellisestä työpaikasta kertyneet kesälomat, lomarahat ja aikapankissa olevat tunnit rahana. 

Kulutusluottojen korot ovat kalliita +10% ja niiden hankkimisessa on kalliit järjestelypalkkiot. Tarkoitukseni ei ole käyttää superluotto lainkaan kulutukseen, vaan kalliimpien lainojen maksamiseen ja hyvien ostopaikkojen käyttämiseen, kun käteisvaroja ei ole. En kuitenkaan aio käyttää kovin suurta lainoitusta osakkeiden ostoon ja syy on yksikertaisesti taloustilanne. Tilanne voi muuttua yhtäkkiä huonompaan ja salkun osakkeiden arvon laskiessa niiden vakuusarvo ei enää riittäisi vakuudeksi lainalle, jolloin olisi joko myytävä osakkeita tai hankittava rahat maksaa superluotto pois.

Superluotto on siis hyvin edullinen tapa saada lainaa osakesalkkua vastaan, ei järjestelypalkkioita tai maksuaikatauluja. Aikaisemmin käteisvarojen lisäksi vararahastoa on hoitanut Visa, mutta tässä taitaa olla uusi ja parempi tapa pitää hätävarana pientä summaa.

sunnuntai 19. heinäkuuta 2015

Irtisanoutuminen ja kohti kevytyrittäjyyttä

Viime aikoina olen saanut kuulla entisiltä kollegoiltani huonoja uutisia työpaikasta josta lähdin työvapaalle. Minulla on yksityisen sektorin toimijalla vakituinen työsuhde, mutta yksiköiden vähentymisen myötä koin oman tilanteeni heikoksi mahdollisissa YT-neuvotteluissa. Yritys on tehnyt neljä tilikautta tappiota, eikä muutosta parempaan ole tullut vielä(kään). Postin yleisin lähettäjä on lindorff, svea ja ulosottovirasto.  Olin pyytänyt saada lomarahani maksettavaksi tämän vuoden puolella verotuksellisista syistä. Yrityksen talousjohtaja ilmoitti, että kesän aikana ei ole mahdollisuutta maksaa kenellekkään lomia rahana, johtuen yrityksen taloudellisesta tilanteesta.

Taloudellisten tekijöiden lisäksi yrityksen toimintatavat ja filosofia ovat muuttuneet todella paljon muutamassa vuodessa jota siellä olen ehtinyt työskennellä. En itse enää pysty allekirjoittamaan heidän toimintatapoja ja menetelmiä, siksi en näe vaihtoehtona palata heille enää työvapaani loppuessa. Henkilöstövahennysten myötä työturvallisuus on heikentynyt merkittävästi ja työn psyykkinen kuormitus lisääntynyt merkittävästi. Näiden tekijöiden vuoksi useita kollegoita on äänestänyt jaloillaan ja irtisanoutunut. Koen ymmärtävni melko realistisesti oman arvoni työmarkkinoilla, enkä usko että joutuisin työttömänä olemaan kovin pitkää aikaa jos jostain syystä minut irtisanottaisiin koeajalla.

Työskennellessäni vielä yksityisellä sektorilla aloitin yrityksen asiakasprosessin kehitykseen liittyvän projektin ja jatkoin sitä ollessani työvapaalla normaalisti. Olisin ollut tyytyväinen, jos olisin voinut tuntityöntekijänä toteuttaa projektia yritykselle, mutta projektista vastaava esimies sanoi, että minun tulee jättää heille tarjous projektin johtamisesta ja toiveena oli omalla toiminimellä, tai muuten ettei heille tule työnantajakuluja maksettavaksi.

Projekti on ammatillisesti mielenkiintoinen ja mielellään sen toteuttamista jatkan, tiesin etten voi projektista laskuttaa kovin suurta summaa, koska en ole alan asiantuntija tai edes hirveän kokenut. Projekti antaa CV:hen hyvää lisää ja lisää omaa ammattitaitoa ja ammatillisuutta merkittävästi. Laskutushinta oli sellainen, että pystyn nettona maksamaan kaikkien kulujen jälkeen muutamia euroja enemmän kuin palkkatyöläisenä. Lisäetuna on se, että yötyöntekijänä voin työajalla toteuttaa projektia ja näin saada tuplapalkan valmistulutunneista.

Projektin kokonaislaskutus pysyy alle vuositasolla alle 2000€:ssa, joten en kokenut toiminimen perustemista vain sen vuoksi järkevänä. Päädyin Ukkoon jonka avulla voin laskuttaa projektin kevytyrittäjänä. Laskutuskulut ovat hieman korkeat suhteessa projektin kokonaisarvoon, mutta toisaalta pienemmän kuin toiminimellä. Toinen negatiivinen puoli ukon käytössä on se, että palvelu on alv-velvollista, mitä taas toiminimellä alv-velvotonta 7500€ asti.
Tulevaisuudessa on suunnitteluilla muutamia projekteja joissa voisin tarjota palveluita ja laskuttaa niitä. Niiden tullessa ajankohtaiseksi tulee tehdä laskelmia milloin toiminimen perustaminen on järkevää.

keskiviikko 1. heinäkuuta 2015

Sijoitusasunto

Lähikuukausina olen säännöllisen epäsäännöllisesti tullut seurattua sijoitusasuntoja ja erityisesti nykyisestä taloyhtiöstä olisi mielenkiintoa ollut ostaa asunto. Kaksio on ollut hetken aikaa myynnissä, mutta itselläni ei ole tarvetta kaksiolle ja sijoituskäytössä tuotto on huonompi kun yksiössä. Huomasin viereissä rapussa tulleen myyntiin 35,5m2 yksiön, ilmoituksessa ei ollut lainkaan kuvia joka hieman epäilytti. Lenkkisaunassa tapasin taloyhtiön hallituksen puheenjohrajan, joka sanoi ettei mitään vikaa pitäisi olla ja putkiremontti on tulossa vasta n.10 vuoden kuluttua. Puheenjohtaja on LVI-insinööri, joten uskon asian todeksi. Tämän varmistuttua soitin seuraavana päivänä välittäjälle ja varasin asuntonäytön ja näyttö onnistui seuraavalle päivälle. 

Asunto oli pohjaratkaisulta identtinen kuin oma vuokra-asuntoni. Kunnoltaan asunto oli lähes alkuperäiskuntoinen, mutta 1971 rakennetussa talossa tämä ei vielä ihan katastrofi ole. Kylpyhuoneessa oli yhdestä seinästä hieman rapissut maali pois, mutta vaikutti kuivalta eikä ollut kosteuden hajua. 

Asunto on  1971 rakennettu, Asunnossa on julkisivu korjattu, ikkunat vaihdettu.  Ilmastoinnin nuohous oli tulossa ensi vuonna ja putkiremontti tulossa  n. 10 vuoden päästä. Asunto sijaitsee hyvällä asuinalueella, lähellä 200m päästä löytyy lähikauppa ja kaupungin keskustaan on matkaa 3km. 
Asunnon pyyntihinta oli 35 000€ ja tarjosin 31 000€, välittäjä soitti tunnin kuluttu takaisin että myyjän pyynti on 32 000€ ja lupauduin sen maksamaan. Parin päivän päästä kävin kirjoittamassa kirjallisen ostosopimuksen ja maksoin 1300€ käsirahaa välittäjälle vahvistaakseni ostoni. Ennen lopullista kaupantekoa vaadin vielä saada kosteusmittauksen asuntoon ja erityisesti seinään jossa maali oli rapissut, isännöitsijä hoiti kosteusmittauksen ja asunto oli hieman keskiarvoa kuivempi jokaiselta kohdalta. 

Asunnossa on ollut lähes 20 vuotta sama vuokralainen ja vuokrat ovat olleet ajallaan. Vuoralainen asuu keski-ikäinen mies. Olin tavannut vuokralaisen pari kertaa taloyhtiön saunavuorolla siten tiesin enemmän vuokralaisesta kun yleensä tiedetään.
Asunnon vuokra on 400€/kk, joka on mielestni melko korkea, koska itse maksan identtisestä lattiasta kattoon remontoidusta asunnosta samanverran vuokraa.Välittäjän arvio realistisesta vuokrasta olisi 370-380€. Mikäli vuokralainen lähtisi asunnosta nyt, voisin muuttaa siihen itse ja remontoida sen rauhassa, tai vuokrata asunnon uudelleen pienen pintaremontin jälkeen. Tämän vuoksi sijoituksen riski vähenee merkittävästi. 

Asuntolaskurin mukaan asunnon sijoitetun pääoman tuotto on 9,56%, mikäli ei oteta huomioon remonttirahaa, mutta mikäli lasketaan 10 000€ remonttirahaa päälle, jää sijoitetun pääomantuotto silti 7,32%

Lainat

Osuuspankista pyysin puhelimitse lainalupauksen ja tarjouksen. Laina luvattiin, mutta marginaaliksi tarjottiin 1,7%. Kysyin suoraan pankin neidiltä, että onko hän tosissaan?. Olin saanut saman pankin eri virkailijalta 4kk aikaisemmin 1,6% marginaalin kun kysyin lainaa 75 000€ asuntoa varten. Neiti meni hieman vaikeaksi ja kertoi, että parin päivän päästä on palaveri, jossa lainat käsitellään ja siellä lainani käsitellään. Handelsbankenissa kävin neuvottelemassa ja he tarjosivat 1,5% ja se oli heidän viimeinen tarjous. Lisäksi kysyin tarjouksen viereisen alueen osuuspankilta, josta veljeni oli juuri ottanut lainaa. Virkailija antoi puhelimessa 1,3%. Lopulta hintakilpailu käytiin kahden osuuspankin kanssa ja lopulta osuuspankki jonka asiakas jo olen, antoi lainan marginaaliksi tuli 1,15% ja järjestelypalkkio laski 500€ -> 150€

Vuosituloni ovat n. 40 000€ ja koen, että sain neuvoteltua erittäin edullisen lainan suhteessa siihen että asunnon omarahoitusosuus oli ainostaan 15%. Olen kuullut lähipiirissäni, että he ovat joutuneet maksamaan kalliimpia lainoja vaikka heillä on kovemmat tulot ja oma omarahoitusosuus prosentuaalisesti korkeampi. Uskon että tässä oli kyse neuvottelu ja kilpailutustaidoista.

Kaupanteon yhteydessä pyysin virkailijalta tarjouksen sijoitusasuntolainasta, virkailija myönsi ettei ole kovin perehtynyt sijoituslainoihin ja sanoi että ilmoittaa viikon sisällä tarjouksen ja mikäli on kohde valmiina, on yhteydessä niin on mahdollista saada nopeammin. Virkailija soitti ja myönsi lainalupauksen 45 000€ sijoitusasuntoa varten, marginaali 1,35%,  järjestelypalkkio 150€ ja omarahoitusosuus n. 17%. 

Mitäs sijoituskollegat ovat mieltä ostoksesta?. Millaisia tuottoprosentteja olet omasta asunnostasi saanut?

Disqus Shortname

Comments system