keskiviikko 1. heinäkuuta 2015

Sijoitusasunto

Lähikuukausina olen säännöllisen epäsäännöllisesti tullut seurattua sijoitusasuntoja ja erityisesti nykyisestä taloyhtiöstä olisi mielenkiintoa ollut ostaa asunto. Kaksio on ollut hetken aikaa myynnissä, mutta itselläni ei ole tarvetta kaksiolle ja sijoituskäytössä tuotto on huonompi kun yksiössä. Huomasin viereissä rapussa tulleen myyntiin 35,5m2 yksiön, ilmoituksessa ei ollut lainkaan kuvia joka hieman epäilytti. Lenkkisaunassa tapasin taloyhtiön hallituksen puheenjohrajan, joka sanoi ettei mitään vikaa pitäisi olla ja putkiremontti on tulossa vasta n.10 vuoden kuluttua. Puheenjohtaja on LVI-insinööri, joten uskon asian todeksi. Tämän varmistuttua soitin seuraavana päivänä välittäjälle ja varasin asuntonäytön ja näyttö onnistui seuraavalle päivälle. 

Asunto oli pohjaratkaisulta identtinen kuin oma vuokra-asuntoni. Kunnoltaan asunto oli lähes alkuperäiskuntoinen, mutta 1971 rakennetussa talossa tämä ei vielä ihan katastrofi ole. Kylpyhuoneessa oli yhdestä seinästä hieman rapissut maali pois, mutta vaikutti kuivalta eikä ollut kosteuden hajua. 

Asunto on  1971 rakennettu, Asunnossa on julkisivu korjattu, ikkunat vaihdettu.  Ilmastoinnin nuohous oli tulossa ensi vuonna ja putkiremontti tulossa  n. 10 vuoden päästä. Asunto sijaitsee hyvällä asuinalueella, lähellä 200m päästä löytyy lähikauppa ja kaupungin keskustaan on matkaa 3km. 
Asunnon pyyntihinta oli 35 000€ ja tarjosin 31 000€, välittäjä soitti tunnin kuluttu takaisin että myyjän pyynti on 32 000€ ja lupauduin sen maksamaan. Parin päivän päästä kävin kirjoittamassa kirjallisen ostosopimuksen ja maksoin 1300€ käsirahaa välittäjälle vahvistaakseni ostoni. Ennen lopullista kaupantekoa vaadin vielä saada kosteusmittauksen asuntoon ja erityisesti seinään jossa maali oli rapissut, isännöitsijä hoiti kosteusmittauksen ja asunto oli hieman keskiarvoa kuivempi jokaiselta kohdalta. 

Asunnossa on ollut lähes 20 vuotta sama vuokralainen ja vuokrat ovat olleet ajallaan. Vuoralainen asuu keski-ikäinen mies. Olin tavannut vuokralaisen pari kertaa taloyhtiön saunavuorolla siten tiesin enemmän vuokralaisesta kun yleensä tiedetään.
Asunnon vuokra on 400€/kk, joka on mielestni melko korkea, koska itse maksan identtisestä lattiasta kattoon remontoidusta asunnosta samanverran vuokraa.Välittäjän arvio realistisesta vuokrasta olisi 370-380€. Mikäli vuokralainen lähtisi asunnosta nyt, voisin muuttaa siihen itse ja remontoida sen rauhassa, tai vuokrata asunnon uudelleen pienen pintaremontin jälkeen. Tämän vuoksi sijoituksen riski vähenee merkittävästi. 

Asuntolaskurin mukaan asunnon sijoitetun pääoman tuotto on 9,56%, mikäli ei oteta huomioon remonttirahaa, mutta mikäli lasketaan 10 000€ remonttirahaa päälle, jää sijoitetun pääomantuotto silti 7,32%

Lainat

Osuuspankista pyysin puhelimitse lainalupauksen ja tarjouksen. Laina luvattiin, mutta marginaaliksi tarjottiin 1,7%. Kysyin suoraan pankin neidiltä, että onko hän tosissaan?. Olin saanut saman pankin eri virkailijalta 4kk aikaisemmin 1,6% marginaalin kun kysyin lainaa 75 000€ asuntoa varten. Neiti meni hieman vaikeaksi ja kertoi, että parin päivän päästä on palaveri, jossa lainat käsitellään ja siellä lainani käsitellään. Handelsbankenissa kävin neuvottelemassa ja he tarjosivat 1,5% ja se oli heidän viimeinen tarjous. Lisäksi kysyin tarjouksen viereisen alueen osuuspankilta, josta veljeni oli juuri ottanut lainaa. Virkailija antoi puhelimessa 1,3%. Lopulta hintakilpailu käytiin kahden osuuspankin kanssa ja lopulta osuuspankki jonka asiakas jo olen, antoi lainan marginaaliksi tuli 1,15% ja järjestelypalkkio laski 500€ -> 150€

Vuosituloni ovat n. 40 000€ ja koen, että sain neuvoteltua erittäin edullisen lainan suhteessa siihen että asunnon omarahoitusosuus oli ainostaan 15%. Olen kuullut lähipiirissäni, että he ovat joutuneet maksamaan kalliimpia lainoja vaikka heillä on kovemmat tulot ja oma omarahoitusosuus prosentuaalisesti korkeampi. Uskon että tässä oli kyse neuvottelu ja kilpailutustaidoista.

Kaupanteon yhteydessä pyysin virkailijalta tarjouksen sijoitusasuntolainasta, virkailija myönsi ettei ole kovin perehtynyt sijoituslainoihin ja sanoi että ilmoittaa viikon sisällä tarjouksen ja mikäli on kohde valmiina, on yhteydessä niin on mahdollista saada nopeammin. Virkailija soitti ja myönsi lainalupauksen 45 000€ sijoitusasuntoa varten, marginaali 1,35%,  järjestelypalkkio 150€ ja omarahoitusosuus n. 17%. 

Mitäs sijoituskollegat ovat mieltä ostoksesta?. Millaisia tuottoprosentteja olet omasta asunnostasi saanut?

4 kommenttia:

  1. Aika hyvältä kuulostaa, toki tuli mieleen että kannattaako sinun maksaa vuokraa itse ja pitää omaa asuntoasi vuokralla, kumminkin verottaja ottaa vuokratuotostasi siivun ja lisäksi joudut maksamaan vastikkeen vuokra-asunnosta (paljoko se muuten on)? Tietysti jos tavoitteenasi on ostella jossain kohtaa toinen asunto muualta ns. omaan käyttöön. Pankkihommat menivät mielestäni aika mukavasti. Itse olen katsellut Tampereelta sijoitusasuntoa, ja hinta on juurikin se ongelma, vaikka vuokratkin ovat kovia, täällä maksetaan asunnoista niin kovaa hintaa että vuokratuotto jää vaatimattomaksi, tosin vuokralainen löytyy aina ja hinnat tuskin laskevatkaan lähitulevaisuudessa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hei.

      Vuokralainen on ollut +15 vuotta ja edellinen omistaja neuvotellut vuokran niin korkeaksi, etten itse koe mitään tarvetta potkia hyvää vuokralaista pois ja muuttaa asuntoon itse. Verotuksellisesti tämä toki olisi edullisempaa, mutta pitämällä hyvän vuokralaisen, ei tule tyhjiä kuukausia ja vaivaa etsiä uutta vuokralaista joka viipyy tilastojen mukaan 1-2 vuotta. Lasken siis hyvälle vuokralaiselle oman arvon :)

      Blogia kun lukee eteenpäin, hankin melko pian myös toisen sijoitusasunnon ja oma vuokrallaolo on melko turvallinen ratkaisu näin suurilla velkavivuilla, koska jos sijoitusasuntoon ei meinaa löytää hyvää vuokralaista niin aina voi muuttaa itse sinne. Sijoitusasunto nro.2 remontti on loppusuoralla ja vuokralainen muuttaa 1.11 sisään, joten hommat ainakin teoriassa on hyvin hallussa.

      Kunhan saan remontin loppuun käyn neuvottelemassa pankissa kolmannen asunnonen lainoituksesta, johon olisi sitten tarkoitus itse muuttaa. Todennäköisesti pieni <35m2 yksiö johon itse voi muuttaa, yksin en tarvitse enempää ja en koe järkevänä maksaa turhaan kaksiosta kuluja, koska toistaiseksi sinkkuna olen. Tosin elämäntilanne voi aina muuttua.

      Poista
  2. Hei,
    Eksyin blogiisi toisesta sijoitusblogista ja miellyin kovasti kirjoitustyyliisi ja blogisi siistiin ulkoasuun. Olen itsekin vasta aloittanut asuntosijoittamisen ja on mukavaa lukea muiden suht samassa tilanteessa olevien kokemuksia. Jos sinua kiinnostaa lukea sijoitusajatuksia naisnäkökulmasta, tervetuloa blogiini: http://neljajalkaamaassa.blogspot.se/

    Ja erityiskiitos tästä postauksesta. Kuulostaa, että sait seka asunnon että lainan huippuedullisesti? En tiedä vielä, miten anonyymisti kirjoitat blogiasi, koska vasta aloitin tämän luvun, mutta kysyn silti että missä kaupungissa toimit? Täällä pääkaupunkiseudulla tilanne on sama kuin muissakin isoissa keskuksissa, alle sadalla tonnilla ei saa kuin kaksioita.

    Vinkkejä siitä, miten pankissa voi neuvotella esim. tuon järjestelypalkkion noinkin alhaiseksi olisi mukava lukea!

    Menen nyt jatkamaan blogisi lukua, ehkä saankin vastauksen kysymyksiini sieltä :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hei

      Tervetuloa lukemaan blogiani. Oletkin jo seurannassani ja kävin kommentoimassa sinulle erotilanteeseesi.

      Kirjoitan anonyyminä johtuen työstäni sosiaalialalla. Haluan itse määritellä ketkä ja miten paljon saavat tietää sijoitusharrastuksestani. Kollegat eivät ymmärrä tai edes halua ymmärtää asioita ja en halua että nykyiset tai entiset asiakkaat tietävät sijoitusharrastuksestani.

      Tervetuloa sijoitusbloggaajien maailmaan :)

      Poista

Disqus Shortname

Comments system