lauantai 12. syyskuuta 2015

Venäjän tuontimatkailu ja säästöt

Yötyön myötä vapaa-aika lisääntyi merkittävästi, sukulainen tiedusteli minulta miksi en hommaisi venäjälle vuosiviisumia. Lisäksi minulla on muutamia sukulaisia jotka asuvat venäjällä pysyvästi, enkä ole heitä koskaan käynyt tapaamassa, koska en ole malttanut ostaa kertaviisumia, joka maksaa 80€ ja en ole myöskään viitsinyt ostaa vuosiviisumia (130€), kun en uskonut minulla olevan aikaa käydä venäjällä riittävän usein.

Lapsena on tullut useamman kerran käyty viipurissa bussimatkalla ja 2000-luvun alun kovin hittituote oli cd-levyt. Ensimmäisellä vierailullamme sai 100 markalla 5kpl, viimeisinä kertoina tarjous oli 20 cd-levya 100 markalla. Tuolloin ostettiin myös vaatteita jonkun verran viipurista, ajoitain sai hyvä laatuisia ja ajoittain sai todella huonoja. Erikoisinta oli se, että L-kokoisia vaatteita käyttävän piti ostaa XXXXL kokoisia vaatteita, kun heillä oli käytös hieman erilainen vaatekokoluokitus kun suomessa. Jokainen joka on joskus 90-luvulla tai 2000-luvun alussa käynyt viipurin kauppahallissa ei ole voinut unohtaa sitä lihatiskien hajua.

Pääsääntöisesti käyn venäjällä öisin, jolloin on lyhyemmät jonot ja käyn vain rajan pinnassa tankkaamassa, pesemässä autoa tai parturissa. Hyvänä päivänä jonottamiseen menee vain 15min, huonona päivänä 5h per suunta. Käyntitahti riippuu pitkälti bensatankin tilanteesta kerran tai kaksi viikossa on itselleni riittävä tahti. Pari kertaa olen käynyt viipurissa asti, jossa vierailen kauppakeskus karusellissa ja kauppahallissa. Karusellia voi verrat prismaan tai citymarkettiin, kauppahallia voi verrata krääsäkauppaan.

Venäjän ruplan arvo heiluu todella suuriakin summia lyhyissä ajoissa, kesällä ensimmäisen kerran vaihdon 1€=65 ruplaa ja pari viikkoa takaperin kurssi oli 1€=79 ruplaa. Ruplan arvon laskeminen on meille suomalaisille rajatankkaajille hyväksi, koska tuotteet halpenevat, eikä tuotteiden hintoja nosteta heti kun kurssi vähän laskee. Kansantalouden kannalta ruplan laskeminen on paljon huonompi asia, koska venäläisten ostovoima vähenee ja sen vuoksi heidän mahdollisuudet suomessa ostosten tekoon heikentyy.

Muutamia hintoja, joita olen itse hyödyntänyt tai tiedossa olevia:
Bensiini 95 n. 0,50-0,60€/l ja 10L saa tuoda kannulla suomeen
Parturi 8-10€
Auton käsinpesu ja sisätilan siivous 11€
Bepanten 11€ (suomessa 17€)
Pyykinpesuaine 11€/8kg
Punainen lm 9-11€ kartonki (en itse polta, mutta paljon haetaan tupakkaa)
Nuuska 23-30€ /10prk (en käytä, mutta paljon porukka tuo)

Olen seuraillut keskusteluja ja niiden perusteella edullista on auton huolto, remonttitarvikkeet, ravintolat, osa apteekkituotteista ja kauneudenhoito. Toki hieman hankala on useita palveluita hankkia ilman venäjänkielentaitoa, mutta nykypäivän kun talous on tiukillä myös venäjällä on isommissa paikoissa joku joka osaa auttavasti englantia tai suomea. Lisäksi itsellä on puhelinkonsultaatiomahdollisuus venäjän taitoiselle sukulaiselle.

Olen tehnyt löyhiä laskelmia  rajamatkailun säästöistä. Omalla käyntitahdilla ja palveluilla mitä hyödynnän siellä säästän keskimäärin 300€/kk, tulevaisuudessa summa voi nousta kun oppii tuntemaan paremmin palveluita joita voi käyttää. Olen laskenut "tuntipalkkaa" jota rajalla käynnistä tienaa ja keskimääräinen nettotuntisäästö on n.10€/h. Itse olen tehnyt periaatepäätöksen olla salakuljettamatta mitään, vaikka useita kertoja saisi tuotua rajan läpi ylimääräistä bensaa tai muita tuotteita, kerran kiinni jäädessä kaikki hyöty ja enemmänkin nollaantuu. Lisäksi jatkossa venäjänmatkailu hidastuu, kun tiedoissa on salakuljetus ->  autoa tutkitaan useammin.

tiistai 8. syyskuuta 2015

Sijoitusasunto nro 2.

Olen viimeaikoina twiitannut melko paljon sijoitusasunto 2. etsinnästä. Olen tarkistanut n.30-40 asuntoilmoitusta, joista olen pyytänyt n. 10:stä asunnosta isännöitsijäntodistuksen ja lisätietoja kohteesta, mutta olen hylännyt ne usein liian matalan tuottoprosentin, liian pian tulevien remonttien tai taloyhtiön kosteusongelmien vuoksi. Olen etsinyt asuntoa julkisilta markkinoilta, ollut yhteydessä pariin välittäjään luoden kontakteja ja facebookissa luvannut palkkion sille, joka vinkkaa asunnon josta syntyy kaupat. Facebookin kautta tuli useita yhteydenottoja, mutta sanaa keskusta oli tulkittu hyvin laveasti ja tuli tarjolle useita yksiöitä, jotka olivat muuten hyviä, mutta sijainniltaan huonoilta ja syrjäisiltä alueilta.

Viittä potentiaalista asuntoa kävin katsomassa, joista yhdestä tein tarjouksen. Jätin viimeisen tarjouksen 38 000, mutta myyjä ei suostunut tiputtamaan 40 000€:stä. Parinä iltana tuli pohdittua ja pyöriteltyä laskureita, mutta päätin pitäytyä omissa laskelmissani ja jatkaa etsintää. Mikä oli täysin oikea ratkaisu.

Laitoin Toriin ostoilmoituksen, jossa ilmoitin etsiväni pientä yksiöitä kotikaupunkini keskustan alueelta, mielellään remonttia kaipaava. Mainitsin, että pankilta on lainalupaus valmiina ja kauppojen teko on mahdollista nopeassa aikataulussa. Ajattelin tämän kertovan perehtyneisyydestä ja rohkaisevan perinkuntia ja muita pikaisesti asunnosta eroon pääseviä ottamaan yhteyttä. Ilmoitus ehti olla kaksi päivää, kun sain ensimmäisen yhteydenoton. Ulkopaikkakunnalla asuva rouva ilmoitti keskustassa myyntiin tulevasta asunnosta, jota haluaa näyttää potentiaalisille ostajille ennen julkiseen myyntiin laittoa. Asunnosta oli tiedossa ainoastaan sijainti, koko ja se että putkiremontti on toteutettu sukittamalla ja tämän asunnon osalta valmis. Edes suuntaa-antavaa hintaa ei annettu, koska myyjä oli omistanut asunnon yli 20 vuotta ja on yli 10 vuotta sitten käynyt viimeksi asunnossa. Lähtötilanne oli potentiaalinen hyville kaupoille.

Näytössä selvisi, että asunto oli saatu perintönä ja sitä ei ole voitu myydä kun siinä asunut eläkeläisrouva on omistanut ikuisen asumisoikeuden, mutta rouvan siirryttyä ajasta ikuisuuteen, oli asunto mahdollista nyt myydä. Asunnolla on ollut 6 omistajaa ja esittelijä oli ostanut kaksi osuutta lisää ja nyt kaikki olivat myös valmiita myymään asunnon.  Esittelijä on itsekin asuntosijoittaja, mutta asuu pk-seudulla ja eikä siksi asuntoa ehdi ylläpitää.

Talo on 1960-luvun loppupuolella rakennettu ja asunto on 30m2 yksiö  joka sijaitsee ylimmässä kerroksessa. Pohjaratkaisulta asunto oli järkevä, ainoa miinus tulee siitä että kylpyhuoneeseen ei mahdu pesukonetta. Kylpyammeen poistaessa se on mahdollista saada mahtumaan. Kaikki vaikutti olevan alkuperäiskuntoista joten pintaremontille on tarvetta. Kylpyhuone on vanha, mutta kalusteet oli uusittu putkiremontin yhteydessä. Taloyhtiö koostuu kahdesta kerrostalosta, taloyhtiö on velaton ja taloyhtiössä on viime vuonna yksi asunto vaihtanut omistajaa. Yhtiövastikkeessa on pieni nousupaine, mutta yhtiö vastike on edullinen verrattuna keskustan alueella oleviin muihin taloyhtiöihin.

Hintapyynti oli 41 000€ joka on jo melko edullinen keskustan asunnosta, hinnan päälle tulee n.6750€ kustannus sukituksesta. Aloitin tarjoamisen 36 500€:stä ja muutamien tarjousten jälkeen sain tarjouksen 38 000€ yritin vielä saada 500€ hintaa laskemaan, mutta siihen ei suostuttu. Olin päättänyt että teen kaupat 38 000€:llä joka tapauksessa.  Tarjousta laskiessani laskin pintaremonttiin 5000€, mutta uskon saavani asunnon paljon edullisemmin vuokrauskuntoon. Asunnon vuokratuotto on vähintään 6,5%, mutta voi nousta myös yli 7%.

Pankkineuvottelut


Pankissa olin neuvotellut alustavasti, että voin saada 60 000€ asti asuntolainaa sijoitusasuntoa varten, alle 45 000€ asunnolle oli alustavasti luvattu marginaaliksi 1,35%. Sain verkkoviestillä tarjouksen jonka marginaali on 1,65% ja järjestelypalkkio noussut 25€. Soitin heti virkailijalle ja pyysin perustetta miksi marginaali on noussut, vaikka mikään ei ole muuttunut ja olen ilmoittanut pankille tuotto-odotukset, riskilaskelmat korkojen nousun varalle jonka myötä perehtyneisyys aiheeseen on tullut ilmi. Järjestelypalkkion nousun ymmärrän, koska hinta on edelleen 75€ halvempi kun minimi listahinta. Väänsin kolmannen kerran virkailijalle tämän tarjouskuvion miten se on tapahtunut, ennen kuin hän viimenään ymmärsi asian. Virkailija selvitti asian ja tarjouksen antanut toinen virkailija oli ylittänyt valtuutensa antamalla tarjouksen, vaikkei sille ollut rahoitusryhmän hyväksyntää.

Ilmoitin tämän horjuttavan pankkiluottamustani ja suhdetta heihin, koska tämä on ollut heidän virhe. Kerroin että tämänkaltainen toiminta ei vetele, en halua kokea samanlaisia ohilyöntejä ollessani sitoutunut heihin esimerkiksi 10 sijoitusasunnon kanssa. Kerroin myös, että sijoituslainaa kilpailuttaessani toinen pankki on ollut hyvin kiinnostuneita asiakkuudestani ja he ovat antaneet kilpailykykyisen sijoituslainatarjouksen. Pyysin virkailijaa arvioimaan pankkiasiakkuuteni arvoa osuuspankille ja neuvottelemaan johtajan kanssa uudelleen lainani kanssa. Seuraavana päivänä marginaali tippui 0,15% eli marginaaliksi jäi 1,5%.

Ehdotin 5000€ käsirahaa ja saman verran remonttilainaa. Virkailija ehdotti, että omarahoitusosuus voidaan laskea 0€ ja teen käsirahaksi varaamallani summalla remontin asuntoon, kerroin tämän sopivan itselleni mainiosti. Uskon, että tämä tekijä on ollut osasyy lainan marginaalin nousulle. Eli käytännössä sain asunnon 100% velkarahalla.

Kaupanteossa myyjä myönsi myyneensä halvalla, mutta sanoi ettei itse halunnut lunastaa muita omistajia ulos, koska epäili, että joku kävisi jälkeenpäin kritisoimaan, että asunto oli lunastettu liian halvalla. Kaupanteossa oli kaksi erikoisuutta, kauppahinta otettiin shekkinä ja myyjä oli maksanut syyskuun yhtiövastikkeen ja myyjän osuus oli vain 1/4. Ehdotin tilisiirtoa, mutta tilisiirto ei käynyt vaan piti nostaa käteisellä raha ja myyjä teki käteiskuitin paikan päällä. Pankin virkailija tarkisti myyjän henkilöllisyyden ja kaikkien papereiden oikeellisuuden ja itse ne vahvistin. Oma epäilykseni on, että joku myyjistä on ulosoton kynsissä ja siksi summat haluttiin käteisenä, eikä tilisiirtoina. Epäilyksiä tämä toki herättää, mutta uskoakseni minulla ei pitäisi olla mitään hätää tämän asian suhteen valitettavasti epäilyksiä em. kauppatapa hieman herätti

Tulen kuvaamaan remonttiprojektia ja tekemään siitä oman blogimerkinnän.

perjantai 4. syyskuuta 2015

Yhdistystoiminta

Uuden työn myötä vapaa-aika lisääntyi merkittävästi ja pidemmän ajan on ollut mielessä osakesäästäjien paikallisyhdistyksen toimintaan osallistuminen. Keväällä ehdin ennen kesätaukoa käydä kaksi kertaa kuukausikokouksessa. Kuten olettettavissa oli, olen n. 20-40 vuotta nuorempi kuin muut osanottajat, mutta olin yllättynyt miten neutraalisti minut vastaanotettiin mukaan toimintaan. Ei suuria alkutervetulotoivotuksia, mutta ei myöskään olo, etten olisi tervetullut.

Ensimmäinen yritysvierailu oli, mutta myöhästyin harmillisesti hieman siitä ja en siksi sinne mukaan päässyt. Puheenjohtaja toivoi keväällä, että jäsenistä löytyisi aiheiden alustajia syksyn kokouksiin, koska jokaiselle kokoukselle ei ole yritysvieraita tai toiminnan esittelijöitä. Ilmoitin kesällä sähköpostitse, että voin esitellä Oravaa ja REIT-yhtiötä ja niiden periaatteita. Myönnän jo heti kättelyssä, etten tiedä aiheesta kovin syvällisiä asioita, mutta tämän myötä on hyvä syy perehtyä aiheeseen syvemmin kuin normaalisti asiaan jaksaisi perehtyä. Kaksi alustusta ehdin keväällä nähdä, joista toinen oli hyvä ja toinen oli melko suppea, joten paineita ei tästä synny.

Osakesäästäjien keskusliiton jäsen olen nyt toista vuotta, en ole heidän toimintaan osallistunut, mutta olen opiskelijajäsenenä saanut hyödynnettyä nordnetin edullisemmat kaupankäyntihinnat jäsenenä. Ensimmäisen sijoitusasunnon oston myötä liityin suomen vuokranantaja ry:n jäseneksi, koska muutamat pidemmän linjan asuntosijoittajat tätä suosittelivat. Vuosimaksu on verovähennyskelpoinen ja uskon ammattilaisten neuvoihin tässä asiassa.

Mihin sijoittamiseen liittyviin yhdistyksiin sinä kuulut? Mistä olet eniten hyötynyt?

torstai 3. syyskuuta 2015

10 000 Sivun katselua rikki.

Tänään blogi koki pienen etapin kun 10 000 sivun katselua tuli täyteen!. Kiitos siitä kaikille lukijoille. Suosituin artikkeli on ollut Yt-neuvottelut uhka vai mahdollisuus ja toiseksi suosituin: Irtisanoutuminen ja kohti kevytyrittäjyyttä


Blogiin enitenn liikennettä on tullut Googlen ja Twitterin kautta. Sijoituskollegoiden Kinskin ja Saiturin blogien kautta on tullut seuraavaksi eniten liikennettä. Kiitos Kinskille, joka olet lisännyt blogini listaan josta muutkin ovet löytäneet blogini.

Blogausaktiivisuuteni on ollut melko vähäistä edellisen kahden vuoden aikana, mikä on selkeästi näkynyt lukioiden määrässä, vasta tänä vuonna artikkeleihin on tullut kommenttejä jotka ovat olleet erittäin tervetulleita!. Vaikka en kovin aktiivinen kirjoittaja olen, niin olen kommentoinut muiden blogeihin säännöllisen epäsäännöllisesti. Projekti eläkeikään jatkuu hitaasti ja varmasti ja koitetaan saada blogausaktiivisuutta nostettua edes 1-2 artikkeli per kuukausi.

Disqus Shortname

Comments system