tiistai 8. syyskuuta 2015

Sijoitusasunto nro 2.

Olen viimeaikoina twiitannut melko paljon sijoitusasunto 2. etsinnästä. Olen tarkistanut n.30-40 asuntoilmoitusta, joista olen pyytänyt n. 10:stä asunnosta isännöitsijäntodistuksen ja lisätietoja kohteesta, mutta olen hylännyt ne usein liian matalan tuottoprosentin, liian pian tulevien remonttien tai taloyhtiön kosteusongelmien vuoksi. Olen etsinyt asuntoa julkisilta markkinoilta, ollut yhteydessä pariin välittäjään luoden kontakteja ja facebookissa luvannut palkkion sille, joka vinkkaa asunnon josta syntyy kaupat. Facebookin kautta tuli useita yhteydenottoja, mutta sanaa keskusta oli tulkittu hyvin laveasti ja tuli tarjolle useita yksiöitä, jotka olivat muuten hyviä, mutta sijainniltaan huonoilta ja syrjäisiltä alueilta.

Viittä potentiaalista asuntoa kävin katsomassa, joista yhdestä tein tarjouksen. Jätin viimeisen tarjouksen 38 000, mutta myyjä ei suostunut tiputtamaan 40 000€:stä. Parinä iltana tuli pohdittua ja pyöriteltyä laskureita, mutta päätin pitäytyä omissa laskelmissani ja jatkaa etsintää. Mikä oli täysin oikea ratkaisu.

Laitoin Toriin ostoilmoituksen, jossa ilmoitin etsiväni pientä yksiöitä kotikaupunkini keskustan alueelta, mielellään remonttia kaipaava. Mainitsin, että pankilta on lainalupaus valmiina ja kauppojen teko on mahdollista nopeassa aikataulussa. Ajattelin tämän kertovan perehtyneisyydestä ja rohkaisevan perinkuntia ja muita pikaisesti asunnosta eroon pääseviä ottamaan yhteyttä. Ilmoitus ehti olla kaksi päivää, kun sain ensimmäisen yhteydenoton. Ulkopaikkakunnalla asuva rouva ilmoitti keskustassa myyntiin tulevasta asunnosta, jota haluaa näyttää potentiaalisille ostajille ennen julkiseen myyntiin laittoa. Asunnosta oli tiedossa ainoastaan sijainti, koko ja se että putkiremontti on toteutettu sukittamalla ja tämän asunnon osalta valmis. Edes suuntaa-antavaa hintaa ei annettu, koska myyjä oli omistanut asunnon yli 20 vuotta ja on yli 10 vuotta sitten käynyt viimeksi asunnossa. Lähtötilanne oli potentiaalinen hyville kaupoille.

Näytössä selvisi, että asunto oli saatu perintönä ja sitä ei ole voitu myydä kun siinä asunut eläkeläisrouva on omistanut ikuisen asumisoikeuden, mutta rouvan siirryttyä ajasta ikuisuuteen, oli asunto mahdollista nyt myydä. Asunnolla on ollut 6 omistajaa ja esittelijä oli ostanut kaksi osuutta lisää ja nyt kaikki olivat myös valmiita myymään asunnon.  Esittelijä on itsekin asuntosijoittaja, mutta asuu pk-seudulla ja eikä siksi asuntoa ehdi ylläpitää.

Talo on 1960-luvun loppupuolella rakennettu ja asunto on 30m2 yksiö  joka sijaitsee ylimmässä kerroksessa. Pohjaratkaisulta asunto oli järkevä, ainoa miinus tulee siitä että kylpyhuoneeseen ei mahdu pesukonetta. Kylpyammeen poistaessa se on mahdollista saada mahtumaan. Kaikki vaikutti olevan alkuperäiskuntoista joten pintaremontille on tarvetta. Kylpyhuone on vanha, mutta kalusteet oli uusittu putkiremontin yhteydessä. Taloyhtiö koostuu kahdesta kerrostalosta, taloyhtiö on velaton ja taloyhtiössä on viime vuonna yksi asunto vaihtanut omistajaa. Yhtiövastikkeessa on pieni nousupaine, mutta yhtiö vastike on edullinen verrattuna keskustan alueella oleviin muihin taloyhtiöihin.

Hintapyynti oli 41 000€ joka on jo melko edullinen keskustan asunnosta, hinnan päälle tulee n.6750€ kustannus sukituksesta. Aloitin tarjoamisen 36 500€:stä ja muutamien tarjousten jälkeen sain tarjouksen 38 000€ yritin vielä saada 500€ hintaa laskemaan, mutta siihen ei suostuttu. Olin päättänyt että teen kaupat 38 000€:llä joka tapauksessa.  Tarjousta laskiessani laskin pintaremonttiin 5000€, mutta uskon saavani asunnon paljon edullisemmin vuokrauskuntoon. Asunnon vuokratuotto on vähintään 6,5%, mutta voi nousta myös yli 7%.

Pankkineuvottelut


Pankissa olin neuvotellut alustavasti, että voin saada 60 000€ asti asuntolainaa sijoitusasuntoa varten, alle 45 000€ asunnolle oli alustavasti luvattu marginaaliksi 1,35%. Sain verkkoviestillä tarjouksen jonka marginaali on 1,65% ja järjestelypalkkio noussut 25€. Soitin heti virkailijalle ja pyysin perustetta miksi marginaali on noussut, vaikka mikään ei ole muuttunut ja olen ilmoittanut pankille tuotto-odotukset, riskilaskelmat korkojen nousun varalle jonka myötä perehtyneisyys aiheeseen on tullut ilmi. Järjestelypalkkion nousun ymmärrän, koska hinta on edelleen 75€ halvempi kun minimi listahinta. Väänsin kolmannen kerran virkailijalle tämän tarjouskuvion miten se on tapahtunut, ennen kuin hän viimenään ymmärsi asian. Virkailija selvitti asian ja tarjouksen antanut toinen virkailija oli ylittänyt valtuutensa antamalla tarjouksen, vaikkei sille ollut rahoitusryhmän hyväksyntää.

Ilmoitin tämän horjuttavan pankkiluottamustani ja suhdetta heihin, koska tämä on ollut heidän virhe. Kerroin että tämänkaltainen toiminta ei vetele, en halua kokea samanlaisia ohilyöntejä ollessani sitoutunut heihin esimerkiksi 10 sijoitusasunnon kanssa. Kerroin myös, että sijoituslainaa kilpailuttaessani toinen pankki on ollut hyvin kiinnostuneita asiakkuudestani ja he ovat antaneet kilpailykykyisen sijoituslainatarjouksen. Pyysin virkailijaa arvioimaan pankkiasiakkuuteni arvoa osuuspankille ja neuvottelemaan johtajan kanssa uudelleen lainani kanssa. Seuraavana päivänä marginaali tippui 0,15% eli marginaaliksi jäi 1,5%.

Ehdotin 5000€ käsirahaa ja saman verran remonttilainaa. Virkailija ehdotti, että omarahoitusosuus voidaan laskea 0€ ja teen käsirahaksi varaamallani summalla remontin asuntoon, kerroin tämän sopivan itselleni mainiosti. Uskon, että tämä tekijä on ollut osasyy lainan marginaalin nousulle. Eli käytännössä sain asunnon 100% velkarahalla.

Kaupanteossa myyjä myönsi myyneensä halvalla, mutta sanoi ettei itse halunnut lunastaa muita omistajia ulos, koska epäili, että joku kävisi jälkeenpäin kritisoimaan, että asunto oli lunastettu liian halvalla. Kaupanteossa oli kaksi erikoisuutta, kauppahinta otettiin shekkinä ja myyjä oli maksanut syyskuun yhtiövastikkeen ja myyjän osuus oli vain 1/4. Ehdotin tilisiirtoa, mutta tilisiirto ei käynyt vaan piti nostaa käteisellä raha ja myyjä teki käteiskuitin paikan päällä. Pankin virkailija tarkisti myyjän henkilöllisyyden ja kaikkien papereiden oikeellisuuden ja itse ne vahvistin. Oma epäilykseni on, että joku myyjistä on ulosoton kynsissä ja siksi summat haluttiin käteisenä, eikä tilisiirtoina. Epäilyksiä tämä toki herättää, mutta uskoakseni minulla ei pitäisi olla mitään hätää tämän asian suhteen valitettavasti epäilyksiä em. kauppatapa hieman herätti

Tulen kuvaamaan remonttiprojektia ja tekemään siitä oman blogimerkinnän.

2 kommenttia:

  1. Tässähän näitä neuvotteluvinkkejä olikin, kiitos! Pitäisi itsekin olla yhtä tiukkana pankin kanssa alatikasvavista marginaalitarjouksista.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Suurin neuvotteluvalttini oli valtion virka ja takataskussa vakituinen työpaikka yksityiseltä sektorilta, josta olin työvapaalla.

      Tiukka kannattaa olla, koska tarjous on aina tarjous ja jos ei ole sitoutunut mihinkään pankkiin niin halvimman perässä on helppo siirtyä.

      Poista

Disqus Shortname

Comments system