lauantai 31. lokakuuta 2015

Sijoitusasunto nro 2 remontti

Elokuun puolessa välissä ostin sijoitusasunto nro 2:sen ja asunnon kunto oli alkuperäiskuntoinen. Remontin tekemiseen aikaa oli 1½kk. Budjetti oli 1500 - 2000€

Tässä on lähtötilanne:

 
 

 


Kuvista näkyy hyvin, että asunto on itse remontoivalle asuntosijoittajalle loistava kohde. Asunnon huono kunto laski sopivasti hintaa ja pienellä pintaremontilla saa vuokraa korotettua muutamalla kympillä ja pikkuhiljaa verotehokkaasti teettättää asuntoon kylpyhuoneen ja keittiön kuntoon.



Tapetti irtoaa vaihtelevalla menestyksellä
Ensimmäinen vaihe oli olohuoneen tapettien repiminen. Apuna käytin tapetinpoistoainetta, höyrypesuria ja raaputtamiseen metalli ja muovilastoja. Tapetti irtosi melko hyvin, suurin ongelma muodostui omasta malttamattomuudesta odottaa aineen vaikutusta ja sen vuoksi tapetti irtoili ajoittain pieninä palasina. Positiivista oli, että tapettikerroksia oli vain yksi jonka alta paljastui maali.


Maalivalinta ei osunut oikeaan
Tapettien irroittamisen jälkeen kittasin seinän kolot piiloon ja hioin koko seinän kevyesti. Pohjamaali vaikutti hyvältä ja siksi päädyin jättämään pohjamaalauksen välistä kokonaan ja maalaamaan seinän suoraan remonttimaalilla.
Maalivalinta part 2.
Maali tarttui reunoihin hyvin, mutta maalauksen jälkeen sieltä täältä alkoi maali irtoamaan ja kuvista näkyy mitä tapahtui, kun otti maalinpalasesta kiinni käsin. Konsultoin isääni asiasta ja pohdimme, että kyseessä voisi olla tapetinpoistoaineesta jäänyt kosteus ja lika seinään ja sen vuoksi maali irtosi heti. Jätin asuntoon lämpöpuhaltimen pariksi päiväksi toivoen seinien "kuivavan" ja hioin seinän uudelleen.  Toisen maalikerroksen kanssa tapahtui sama efekti, maali irtosi heti maalaamisen jälkeen.  Tässä vaiheessa nöyrryin ja kysyin facebookissa eräältä huonosti tuntemaltani maalariopiskelijalta, että mikä tässä mättää. Veikkaus oli, että seinässä on liitumaalia ja 60-luvun lopussa asennettujen tapettien liisteriä ja siksi maali ei tartu. Saman veikkauksen antoi asuntosijoituskollega ja maalilinja.
Ohjeeksi annettiin repiä maali kokonaan seinästä irti, pestä seinä ensin vedellä, jonka jälkeen  käyttää maalipesua ja huuhdella lopuksi maalipesu hyvin irti. Kuten kuvasta näkyy, niin pesun yhteydessä suurin osa liitumaalista irtosi. Valitettavasti tämä myös näkyi lopputuloksessa.
Seinä maalipesun jäljiltä.

Maalilinjan antoi kaksi vaihtoehtoa pohjamaaliksi, liuotinohenteisen tai vesiohenteisen. Liuotinoheinteinen antaan enemmän anteeksi maalattavan pinnan kunnossa, mutta hajuhaitta on melkoinen. Päätin pelata varman päälle ja valita liuotinohenteisen maalin

Eteinen:
Eteisessä seinäpinnat olivat hyväkuntoiset, ainoastaan ruskea väri oli mielestäni hieman törkeä. Maalasin seinät kolmeen kertaan remonttimaalilla. Järkevää toki olisi ollut pohjamaalata, mutta virheistä oppii. Eteisestä tuli paljon valoisampi maalauksen myötä. Tummansiniset vaatekaapit annoin olla, koska maalipinta oli todella siisti. 


Keittiö:
Keittiöön hankin uuden jääkaapin gigantin tarjouksesta 149€. Keittiön kaapit ovat alkuperäiset, mutta kunto ihan kohtuullinen, siksi päätin että ainoastaan keittiön kaappien ovet maalaan. 30€ kalustemaalilla sai keittiötä jo paljon viihtyisämmän näköisen.

Kylpyhuone
Maalasin katon ja kaksi seinää valkoisella, jätin yhden seinän tarkoituksella koskemattomaksi, Pintaan asennettujan putkien, wc-pöntön, hanojen yms vuoksi maalaaminen olisi ollut hankalaa, eikä jäljestä olisi saanut kovin siistiä ilman kaikkien irroittamista. Pelkästään jo kahden seinän maalaaminen hoiti tehtävän ja lisäsi valoisuutta kylpyhuoneeseen. Tulevaisuudessa kuitenkin kylpyhuonen laatoitetaan, joten suurta remonttia sinne ei ole järkevä tehdä. 

 Olohuone
-Tapettin irroitus
- Katon ja seinien maalaus
- Laminaatin asennus

Seinän ja lattian lopputulos. 

Seinät valmiina
Vasemmalla vuokralaisen tavarat ja
 oikealla rakennusjätteet

Maalilla siisteyttä
 Keittiö Part 2

Eteinen myös valkoiseksi
Kylpyhuoneen kaksi seinää maalasin
valkoiseksi, lisäsi valoisuutta mukavasti
Budjetti:

Remontti maksoi n. 1150€. Oikeastaan mitään työkaluja ja tarvikkeita ei ollut, joten kaikki maaliteloista ja pensseleistä lähtien joutui ostetamaan. Remontista jäi mm. tixomattia 6L, Luja-maalia 2½L, tasoitetta  lähes täys purkki jne. Seuraavia remontteja varten on nyt työkalut hankittu itselle ja ylijäävistä maaleista ja tarpeista saa maalattua sijoitusasunto nro 1:n kylpyhuoneen seinän.

Muutamia hankintoja jotka nosti remontin hintaa:
- Jääkaappi 140€
- Wc-pöntön kansi 70€
- Hiomakone, laminaatinasennustarpeet, porakone jne n.200€
- Hengitysmaski 50€
- Laminaatti+listat 400€

Yhteenveto.

Remontin suurin murhe tuli olohuoneen seinien maalaamisesta, mutta siitä selvittiin suurella määrällä työtunteja. Lopputulos kahdelle seinälle ei ollut kehuttava, mutta seuraavalla kerralla tietää miten tehdä. Tulevaisuudessa tietää, että maalilinjalta kysyminen ei maksa käytännössä mitään. Aikataulussa tuli kiirettä johtuen seinän ongelmien takia ja kuten kuvissa näkyy, vuokralainen toi tavaroitaan jo sisälle kun itse kannoin remonttitarvikkeita autoon. Jotain pientä jäi tekemättä, mm. naulakkoa en ehtinyt laittaa takaisin seinälle, mutta vuokralaisen isä lupasi sen laittaa itse paikoilleen. Mitään sellaista ei jäänyt missä voisi mitään pilata ja tuttuun ihmiseen luotan sen verran että osaa porata pari reikää seinään.

Pääsääntöisesti remontoin itse asuntoa, mutta isäni oli säännöllisesti antamassa vinkkejä ja ohjeita miten kannattaa asioita tehdä. Laminaatin asensin vuokralaisen isän kanssa yhdessä  ja asennuspalkkioksi riitti laatikollinen olutta. Tapetin repimisessä ja seinien pesussa oli pari kaveria talkoilemassa.

Remonttikokemusta on melko vähän, omakotitalon remontissa toimin apulaisena ja tämä oli ensimmäinen projekti jonka toteutin itse alusta loppuun. Olin todella tyytyväinen laminaatin asennukseen ja listoituksiin jotka tein elämässäni ensimmäistä kertaa itse. Maalipinnat olivat eteisessä ja kylpyhuoneessa todella siistejä, katossa hyvää ja olohuoneessa tyydyttävää.


ps. Vahingossa julkaisin keskeneräisen blogimerkinnän, otin pois heti kun huomasin ja julkaisin heti kun sain kirjoitettua loppuun

sunnuntai 4. lokakuuta 2015

Q2/2015

Elämäntilanne:

Eron myötä omaan vuokra-asuntoon muutto tarkoitti melko paljon käyttötavaroiden ja kulutustavaroiden hankkimista joista suurimpia olivat sänky  700€ ja televisio käytettynä 100€. Näiden lisäksi tuli paljon pieniä menoja, jotka tietenkin olivat pois sijoituksesta.

Yksin asumisessa etuna on se, että oman talouden suunnittelu ja ennakointi on helpompaa. Olen tietoinen omista menoistani, eikä tule kumppanilta yllättäviä menoja joihin joutuu osallistumaan omalta osaltaan. Asumismenot kasvoivat, mutta ruokamenot pienenivät merkittävästi, kuten myös ravintoloihin ja ulkona syömiseen käytettävä raha. Kumppani jäi edellisestä suhteesta minulle velkaa n.1000€, kun oman heikon taloudenhallintansa takia ei kyennyt maksamaan omaa osuuttaan vuokrista.

Parisuhteen tarjoamia hyötyjä ja etuja ei voi taloudellisesti mitata, mutta ratinaalisesti asioita tutkaillessa on hyvä koettaa nähdä miten parisuhde on vaikuttanut omaan talouteen, niin seuraavan kerran osaa valmistautua ja ennakoida asioita. Toisaalta iän myötä kumppanit ovat suuremmalla todennäköisyydellä töissä, joten taloudessa ei tule heti vastaan tilannetta, jossa toinen on enemmän vastuussa kuluista. Perheen perustamisvaiheessa toki tulee tilanne, jossa tulot ovat pääsääntöisesti toisella osapuolella, mutta en usko sen olevan ajankohtainen omassa elämässä useampaan vuoteen.

Talous


Uudessa työpaikassa minun piti viettää vain lyhyt perehtymisjakso kaksivuorotyössä, mutta se venyi 3kk mittaiseksi, kun sijaistarve jatkui. Päivävuoron bruttopalkka oli n. 2800€/kk ja yövuorossa palkka hieman korkeampi n.3100€/kk. Palkka on melko sama kun yksityisellä sektorilla jossa olen työskennellyt. Yksityisen sektorin työnantajan tilanne on todella heikko, enkä näe mitään järkeä palata enää heille takaisin, on myös suuri riski että yritys saattaa ajautua konkurssiin ennen työvapaani loppumista. Verotuksellisesti olen tehnyt päätöksen, että irtisanoudun siten, että saan 2015 aikana rahana kaikki lomat ja lomarahat, koska muuten 2016 saisin lomapalkan kahdesta paikasta ja se nostaisi turhaan veroprosenttiani. Yritin saada lomarahojani maksuun kesän aikana, mutta viesti oli lyhyt "kesän suurien kulujen vuoksi emme maksa kenellekkään kesälomia rahana" Lyhyesti suomennettuna, meillä ei ole varaa.

Tilasin itselleni viisumin venäjälle ja suurin syy viisumin hankintaa on bensan edullisuus. Venäjällä 95-bensiini maksaa n 0,60€/l, joten pelkästään tankillisella+10l kannussa säästää yli 50€. Laskelmien mukaan kaikkien kulujen jälkeen viisumin säästö vuodessa on muutamia tuhansia euroja.. Viisumi on ollut vasta vähän aikaa, enkä siksi osaa vielä arvioida sen vaikutuksia talouteen, mutta uskon että Q3 raportissa tai viimeistään Q4 raportissa tästä on konkreettisia lukemia. Venäjällä tupakka on edullista ja salakuljetuksen himo varmasti tulee, mutta yhden salakuljetussakon kulut vievät usean käyntikerran voitot hukkaan. Lisäksi oman ammatin vuoksi en näe jobbaamista järkevänä.

Tavoitteeni oli saada v.2015 nettotuloista 15% säästöön kuukausittain, kahtena kuukautena nettosäästöprosentti on jäänyt alhaisemmaksi, mutta olen maksanut niinä kuukausina opintolainaa ja opintotukia joita olen käyttänyt sijoituksiin. Maaliskuun ero ja hankinnat näkyvät alhaisempana säästöprosenttina. Tärkeämpää kokonaisuuden kannalta on, että koko vuoden keskiarvo on yli 15%.

Sain veronpalautuksita vero-ehdotuksen, joka oli muutamia satasia palautuksien puolella, veroilmoituksessa ei ollut kilometrejä mainittu, vaikka luulin niiden siellä jo olevan. Joten laskelmien mukaan veronpalautuksia tulee joulukuussa n.1000€. Valitettavasti niiden käyttökohde on jo selvillä, niiden avulla maksetaan viimeinen kelan maksuerä pois.



Sijoitukset

Toisella kvartaalilla merkittävin sijoitus oli sijoitusasunnon hankinta. Alkuperäisissä suunnitelmissani ei ollut vielä hankkia asuntoa, mutta suorastaan syliini hyppäsi hyvä kohde, jonka pienen laskutoimituksen jälkeen paljastui todella hyväksi sijoitukseksi ja pankin myötämielisyys lainansaantiin mahdollisti kaupan teon. Q3:lla asuntoon tarvitsee tehdä pieni muutaman sadan euron remontti, muuten näkymät ovat hyvät.

Osakesijoituksiin käytetty aika oli melko vähäistä mitä voi pitää sekä hyvänä, että huonona asiana. Hyvänä siksi, että se poistaa kaikki ylimääräiset psykologiset tekijät osakkeiden suhteen. Toisaalta elämässä monia muutoksia menossa, joka ollut konkreettinen tekijä miksi aktiivisuus ollut vähäistä.

Ostojen arvo oli alle 200€ ja myyntien 70€. Ostot kohdistuivat korkojen hajautukseen ja pieneen siivuun suomen superrahasto, suurin syy tähän oli arvonta johon pääsi mukaan merkitsemällä superrahasto suomea. Norjan superrahastosta luovuin korkorahastojen oston vuoksi.

Ostot:
UBS BOND SICAC CORP USD
BR ASIAN TIGER
NN SUPERRAHASTO SUOMI
Seligson kuukausijoitukset 100€/kk

Myynnit:
NN SUPERFONDET NORGE



Salkun tuotto Q2:lla oli 9% eli täysin sama kun OMX Helsingin indeksin.
 Eron myötä avopuolison nimissä olleet S-osuudet tuli lunastettua ja niistä saatu summa käytettyä takuuvuokran ja käyttätavaroiden ostoon. Vaikka en sijoituksia mielellään realisoi kulutukseen, koin tämän järkevänä.

Disqus Shortname

Comments system