maanantai 19. joulukuuta 2016

Sijoitus-invest 2016 yllätti positiivisesti

Tänä vuonna sijoitus-invest tapahtuma oli siirtynyt messukeskukseen pienestä ja tunkkaisesta Wanhasta satamasta. Pelkästään jo paperilla tämä on erittäin hyvä siirto ja paikanpäällä paljastui että käytännössä siirto oli myös erittäin onnistunut. Suunntelmissani oli, että tapaan yhden sijoitusblogaajan, Pirkanmaan osakesäästäjien puheenjohtajan ja tiedustelen meille osakesäästäjille vieraita tulevalla vuodelle. Suunnittelin mennä kuuntelemaan mahdollisimman paljon puheenvuoroja, mutta toisin kävi.

Olimme twitterin puolella alustavasti sopineet Osinkokuninkaan kanssa, että tapaisimme Sijoitus-investissä. Matkalla messukeskukselle twiittailin odottavani blogimiittiä ja Matkalla Vaurauteen huomasi twiittini ja tiedusteli ajankohtaa,toivotimme hänet myös tervetulleeksi. Juuri ennen tapaamista olin katsomassa Terhi Majasalmen esitystä usa:n asuntosijoittamisesta. Esityksen jälkeen kävin keskustelemassa hänen kanssaan  ja tulin maininneeksi blogaajatapaamisen, johon Terhi tiedusteli voisiko liittyä seuraan. Täysin omavaltaisella päätöksellä pidin Terhiä erittäin hyvänä lisänä meille anonyymeille talousblogaajille.

Alunperin kahden blogaajan tapaaminen muuttui neljän talousblogaajaan tapaamiseksi. En usko, että kenellekkään tuli yllätyksenä, että meidän keskustelut liittyivät pääsääntöisesti sijoittamiseen, blogaamiseen,  talousvalmennukseen ja rahan psykologiaan. Terhin esitys usa:n asuntosijoittamisesta oli sen verran lyhyt, että pääsimme etuoikeutetusti vielä kysymään muutamia lisäkysymyksiä ihan kasvokkain.

Blogitapaamisen jälkeen tapasin Tampereen osakesäästäjien puheenjohtajan kanssa  ja pohdimme yhdessä osakesäästäjien keskusliiton illan kokouksessa käsiteltävää nuorisotyöryhmää ja some-strategiaa. Messuilla kierrellessä tuli vastaan paljon oman paikallisyhdistyksemme, mutta myös muiden paikallisyhdistysten tuttuja joiden kanssa pääsimme mielenkiintoisiin keskusteluihin 2017 yhteistyöstä. Odotan innolla mitä tästä vielä kehkeytyy.

Kiersin lähes kaikki yritysten esittelyosastot keskustelemassa yhtiöistä ja myös tiedustelemassa vieraita tulevan vuoden kuukausikokouksiin. Yritysten  vastaanotto oli hyvin positiivinen ja sain bongattua jo seuraavan viikon kokoukseen Vincitin. Odotan innolla useita vieraita, jotka lupautuivat alustavasti tulla meidän vieraaksemme Kouvolaan. Lopulta minulle kävi niin hassusti, etten ehtinyt käydä kuuntelemassa kuin muutamia esityksiä kaikkien muiden kiireiden vuoksi. Valitettavasti töiden vuoksi en pystynyt osallistumaan toiseen päivään. Toisena päivän olisi ollut myös mielenkiintoisia luentoja ja ihmisiä joita olisi ollut mukava tavata. Toivottavasti ensi vuonna pystyn osallistumaan molempiin päiviin.

Tulin ensimmäistä kertaa sijoitus-invest messuille 2013, jolloin olin kokematon ja hieman jopa pelokas nuori mies. Kiersin kojuja ja muistan elävästi kun Vaconin kojulla tultiin esittelemään yhtiötä ja koin suurta häpeää, kun en osannut kysyä yhtään mitään järkevää yrityksestä. Mielestäni kolmessa vuodessa olen tullut sijoittajan identiteettini kanssa merkittävästi eteenpäin ja on siinä matkalla saattanut jotain tietoakin tarttua mukaan.

En tiedä voinko itseäni kovin suuresti talousbloggaajaksi kutsua, kun viime aikoina aktiivisuus on ollut todella heikkoa. Olen saavuttanut blogini kautta paljon enemmän kuin olisin aloittaesasni voinut edes kuvitella. Alunperin aloin pitämään sijoituspäiväkirjaa itseäni varten ja olen tavannut jo useita ihmisiä blogin myötä ja kokemukset ovat olleet pelkästään hyviä. Olen ajanut pk-seudulle muutamaan tapaamiseen, mutta myös minua on tultu tapaamaan. Toivottavasti tulevaisuudessa kehitys jatkuu samansuuntaisena ja pääsen tapaamaan huikeita ihmisiä tämän semianonyymin blogin tai twitterin avustuksella.

perjantai 16. joulukuuta 2016

Kokemus Revenion viestinnästä



Aloitin syyskuussa opiskelemaan myyntiä ja markkinointi kymenlaakson ammattkorkeakoulussa ja ensimmäisenä isona projektina tuli valita yritys, jossa on käytetty palvelumuotoilua ja esitellä yritys sekä tuoda esiin kehittämiskohteita. Ryhmämmme koostui kahdesta tradenomi ja yhdestä palvelumuotoilijaopiskelijasta. Kävimme keskustelun yhteisistä intresseistä ja ehdotin Reveniota tehtävämme aiheeksi. Kumpikaan ryhmäläinen ei ollut koskaan kuullut ja he epäiöivät hieman asiaa. Kävimme läpi myös muita orgaanisaatioita, mutta sain vakuutettua ryhmäläiset Revenion mielenkiintoisesta muotoilusta ja tulevaisuuden teknologian kehittämisestä.

Halusimme ottaa kontaktin suoraan yritykseen ja tiedustella, olisiko heillä tarjota meille materiaalia ja mahdollisuutta saada mittaria lainaksi tehtävää varten. Revenion kotisivuilla oli yhteystiedoissa ainoastaan toimitusjohtajan ja talousjohtajan yhteystiedot. Lähestyin sähköpostitse toimitusjohtaja Olli-Pekka Salovaaraa asian tiimoilta. Sain vastauksen sähköpostiin alle 12 tunnissa ja sähköpostissa kiitettiin mielenkiinnosta ja ohjattiin ottamaan yhteys Icaren markkinoinnista vastaavaan Suvi Valliin. Saimme Suvilta mielenkiintoisen artikkelin, jossa kerrottiin miksi Icare silmänpainemittareita aloitettiin kehittämään. Sähköpostiviestin lähettämisen aikaan Suvi oli messuilla esittelemässä tuotteita ja messujen jälkeen ensimmäisenä arkipäivänä saimme kattavan vastauksen kysymykseemme. 

Halusimme itse tutustua ja samalla myös esitellä muille silmänpainemittaria ja ehdotin, että voisin käydä kysymässä mittaria Sijoitus-invest messuilla suoraan Revenion osastolta. Olimme varautuneet siihen, ettemme tule saamaan yli 2000€ mittaria lainaan tällaiseen tarkoitukseen. Ajattelimme kuitenkin tiedustella asiaa suoraan yhtiöltä ja mielellään henkilökohtaisesti, eikä sähköpostilla. 

Sijoitus-invest messuilla vierailin Revenion osastolla ja kerroin millainen projekti meillä on käynnissä ja tiedustelin olisiko meillä mahdollisuus saada mittaria lainaan esitykseemme. Minut ohjattiin keskustelemaan Icaren myynti- ja markkinointipäällikkö Tomi Karvon kanssa. Olin hieman  yllättynyt vastaanotosta: "Ehdottomasti saatte, tässä on käyntikorttini ja laita sähköpostia niin laitetaan mittari tulemaan". Lähetin sähköpostia samana päivänä ja seuraavalla viikolla kuriiri toi mittarin kotiovelleni.


Tehtävässämme oli pohtia myös mitä kehitettävää tuotteella tai palvelulla on. Muotoilupalkinnot ja pitkään kehitetty mittari ei nostanut kovin suuria kehityskohteita, joita olisimme voinee tuoda esiin. Hyvää tuotteesta oli helppo löytää:
 -Pakkaus oli kestävä ja siisti
- Hyvin suunniteltu mm. mittatikkujen säilytykseen, 
- Laite oli helposti lähestyttävä, sopii sairaalaympäristöön
- Esteettisesti kaunis
- Helppokäyttöinen
- Kustannustehokas
- Erittäin selkeät ohjeet, jopa maallikko osasi käyttää niiden avulla.
- Paristokäyttöinen, etu mm.kenttäolosuhteissa. 

Kehityskohteita joita huomasimme huomasimme silmänpainemittareihin:
- USB-portin korvaaminen Bluetoothilla, jolla voisi lukea tulokset nopeasti
- Mobiiliapplikaatio, jonka avulla voisi tulokset siirtää reaaliajassa lääkärille
- Mittatikkujen pakkauksen vaihtaminen kierrätettävään materiaaliin

Yhtiön viestintä

Kolmen taloutta ja muotoilua opiskelevan koulutehtävä on 20 miljoonaa liikevaihtoa tekevällä yritykselle yhdentekevää, mutta missään vaiheessa en kokenut sellaista, ettei minua olisi otettu tosissaan kun otin yhtyettä yrityksiin. Tämä kertoo mielestäni yrityksen asiakaslähtöisyydestä ja palvelumuotoilusta enemmän kuin hienot powerpointit ja kauniit excel-kaaviot. Yhtiöiden tuotteiden asiakas/potilaslähtöisyys näkyy koko henkilöstön viestinnässä ja se mielestäni kertoo yhtiön toimintakulttuurista. Tässä on mielestäni erittäin esimerkillinen tapa pörssiyhtiölle viestiä opiskeiljoiden kanssa.

Olen ollut 2016 huhtikuusta asti Revenion osakkeenomistaja ja syksyn aikana tein kaksi lisäostoa, koska mitä enemmän yritykseen tuli perehtyneeksi, sitä vakuuttuneemmaksi tulin yhtiöstä. Viimeaikoina Revenio on noussut melko paljon, mutta tällä hetkellä koen yhtiön antaneen minulle paljon enemmän kuin osakkeita arvo-osuustililleni. Jatkan osakkeiden pitämistä ja seuraan tulevaisuudessa yhtiötä entistä tarkemmin. 

Kiitämme suuresti Reveniota ja Icare Finlandia yhteistyöstä. Toivotamme Olli-Pekka Salovaaralle leppoisia eläkepäiviä ja/tai uusia haasteita tulevaisuudelle.

maanantai 28. marraskuuta 2016

Joulupukin ohjeet

Olen twitterissä melko aktiivisesti kirjoitellut joulusta ja siihen liittyvästä joulupukkeilusta. Ajattelin koota n. 10 vuoden kokemuksella aloittelevalle pukille muutamia vinkkejä. Jatkan aihetta myöhemmin kertomalla omasta urakehityksestäni ja erilaisia kokemuksia ja kommelluksia parran takaa.

1. Ole selvinpäin

Kävikö lapsena teillä pukki joka oli kännissä tai haisi viinalle? Se saattoi olla juuri se hetki kun tajusit että pukki ei olekaan oikea. Nykypäivänä ei mielellään oteta kaupan ilmoitustaululta pukki-ilmoitusta, koska ei tiedetä millainen pukki sieltä tulee. Lapset haistaa pienetkin määrät alkoholia, samoin aikuiset. Humalassa sitä luulee osaavansa hoitaa homman hyvin, mutta todellisuudessa homma voi mennä ihan penkin alle. 

2. Hanki kunnolliset vaatteet

Hyvät vaatteet maksaa 100-200€ riippuen miten paljon haluaa panostaa asusteisiin. Hyvät vaatteet ovat kertainvestointi ja kulut voi kuolettaa jo muutamalla käynnillä. Vaatteet eivät ehdi kulua yhdessä päivässä, ja samoilla vaatteilla voi tehdä monta vuotta ennen uusimistarvetta. Huomioi myös pienet yksityiskohdat, mistä lähtien joulupukki on käyttänyt Puman collegehousuja?. Lapset ovat tarkkoja! Huomioi ainakin: kengät, housut, aluspaita, takki, parta, tukka, tonttulakki, kävelykeppi.
Vatsantäytteeksi on hyvä laittaa tyynyjä tai tekovatsa, koska pukki on tunnetusti pullea ja laiha pukki on suorastaan säälittävän näköinen. Muista myös varavaatteet!. Aina on mahdollisuus, että parrasta katkeaa kuminauha, lapsi oksentaa takille tai muita katastrofeja, joita ei voi mitenkään ennakoida. Varavaatteilla kierros jatkuu lyhyellä uudelleenpukeutumisella.

Hyvillä vaatteilla olet uskottava pukki ja erityisesti kun lapset alkavat vähän epäillä jo pukin olemassa oloa, voit olla se henkilö ylläpitää lapsen uskoa vielä pitkään. Lapset huomio omia asioitaan, mutta aikuiset arvioivat kokonaisuutta ja sitä, tilataanko sama pukki seuraavana vuonna.

3. Huomio lapset ja aikuiset

Pukin tärkein rooli on olla lapsia varten, mutta oman kokemuksen mukaan lapset kun saavat paketteja, menee pukin sanat lapsille usein kuuroille korville. Silloin on  hyvä tilaisuus jututtaa aikuisia. Hyvässä maussa huumoria aikuisten kanssa tilanteeseen sopivalla tavalla, Aina voi yllättää lapset ja aikuiset kysymällä lapsilta, onko aikuiset olleet kilttejä?.

Keikan aikana ihannetilanne olisi, että pukki huomioisi kaikki osallistujat joko keskustelulla tai edes katsekontaktilla. Tilanteesta ja aikataulustasi riippuen voit huomioida aikuisia eri tavoilla.

4. Aina valmis!

Lapsilta voi tulla yllättäviä ja vaikeita kysymyksiä tai tekoja ja joulupukki edustaa lapsille sankaria, joka tietää ja osaa kaiken. On tärkeää osata vastata älyttömimpiinkin kysymyksiin jotain tai kyky kääntää tilanne niin, että lapsi vastaa itse omaan kysymykseesnä tajuamattaan sitä itse. Olen myös törmännyt aikuisiin, jotka nauttivat kysyä pukilta kiperiä kysymyksiä ja naureskella pukin tuskastuneille (tai humoristisille) vastauksille. Sopivalla huumorilla pystyy väistelemään myös aikuisten naljailut.

5. ....mutta ei väkisin.

Vaikka pukille maksetaan aikaan nähden todella hyvä palkka, jos et pidä lapsista, olet tuppisuu tai et osaa mukautua tilanteen mukaan, on myös ammattitaitoa myöntää ettei työ sovi itselle.

6. Markkinointi ja keikkojen myynti

Uran alkuvaiheissa voi kysellä sukulaisilta, tuttavilta, työkavereilta ja naapureilta, onko heillä tarvetta pukille. Usein tarvetta pukille on ja mielellään ottavat tutun, koska kaupan seinältä tilatussa voi saada (Kännisen) sian, eikä joulupukkia.
Ilmoitteluissa voi käyttää ilmaisia markkinapaikkoja mm: Facebook-kirpputoreja ja Toria.

Kerro ilmoituksessa selkeästi seuraavat asiat:

  • Esittele itsesi
  • Alue jossa teet keikkaa
  • Kellonaika
  • Erikoistuminen
  • Kuva joulupukkivaatteissa
  • Sähköpostiosoite ja puhelinnumero

7. Pyydä tietoja ja muista ne

Pyydä keikkapaikalta yhteystiedot, jotta voit ilmoittaa jos tulee jotain muutoksia. Asiakaskokemuksen parantamiseksi on hyvä kysyä lasten nimet, iät ja onko tilaajalla toiveita?.  Yhteystiedot ovat arvokkaita  seuraavana vuonna, koska näin omistat pienen asiakasrekisterin, jossa sinulla on mahdollisia asiakkaita tuleville vuosille.

Keikkalistan valmistuttua tarkista google mapsista kaikki osoitteet, että löydät aattona perille. Helpotat omaa aaton stressiäsi kun tiedät suurinpiirtein mihin olet menossa. Itsellä meni eräs joulu aikataulu hieman pieleen kun otin tutulta alueelta keikan, jonka luulin olevan keskustassa, mutta paikka olikin 15min ajomatkan päässä keskellä metsää.

8. Erikoistu

Oletko absolutisti, osaat laulaa, osaat jonkin erityistaidon, teetkö keikat tontun tai muorin kanssa tai jopa joulukoiran kanssa? Erityisesti venäjän taidolla voi pääkaupunkiseudulla hinnoitella tuplasti palkkion, koska tarjontaa on vähän ja kysyntää enemmän. 

Minulla on kaksi merkittävää erikoistumista: Olen absolutisti ja toiseksi olen työskennellyt kehitysvammaisten ja erityislasten parissa muutaman vuoden, sekä minulla on sosiaalialalle kaksi koulutusta. Minua uskalletaan suositella, koska suosittelijat ovat varmoja, etten tule kännissä. Erityislasten kanssa kaikki on mahdollista ja erityisesti autistien kanssa vanhemmat joutuvat miettimään miten pukki reagoi raivareihin tai ennaltaarvaamattomaan käytökseen. 

9. Hyvin hoidettu työ on paras käyntikortti

Pysymällä aikataulussa, jututtamalla lapsia ja aikuisia, siisteillä vaatteilla ja hyvällä asiakaspalvelulla jäät mieleen aikuisille hyvänä pukkina.  Perheet ottavat mielellään saman pukin, koska tietävät mitä saavat. Jo muutamassa vuodessa pystyt saamaan itsellesi valmiin kierroksen tyytyväisistä asiakkaista. Hyvin hoidettu työ voi aiheuttaa jo muutamassa vuodessa positiivisen ongelman, jolloin et ehdi enää ottaa uusia paikkoja.

10. Muista verottaja

Jokainen tekee oman moraalikäsityksensä mukaan haluaako maksaa verot näistä tuloista, mutta riski on aina, että vuosikausien pukkeilun jälkeen joku voi ilmoittaa verottajalle ja verottaja voi tehdä omia tulkintoja saaduista tuloista. Voit käyttää Ukkoa laskutukseen ja sen avulla voit helposti laittaa vaate ja kilometrivähennykset jo maksuvaiheessa toteutukseen. Twitterissä he lupailivat tänäkin vuonna jonkinlaisen tarjouksen joulupukeille.

lauantai 29. lokakuuta 2016

Sijoitusasunto nro 4, tervetuloa.

Kesken kirjanpidon oppituntien sain oikotieltä sähköpostia, jossa ilmoitettiin myyntiin tulleesta 24m2 yksiöstä Kotkansaarella. Osasin käyttää exceliä opettajaa paremmin ja sen vuoksi minulla oli ylimääräistä aikaa laskea kohteen oletettuja tuottoprosentteja vuokratuottolaskurilla. Soitin 10 minuuttia sähköpostin tulon jälkeen välittäjälle ja pyysin saada isännöitsijäntodistuksen, taloyhtiön taseen ja pitkän tähtäimen remonttisuunnitelman. Välittäjä lupasi laittaa ne aamulla toimistolle mennessä sähköpostilla ja lupasi selvittää milloin vuokralaiselle sopii näyttö. Aamulla sain sähköpostia välittäjältä, jossa oli tarvittavat paperit ja ehdotus kahden päivän päähän asuntonäyttöön.

Oppitunnit olivat virka-ajan ulkopuolella, enkä siksi voinut heti soittaa pankkiin virkailijalleni, onko minulla mahdollisuus saada lainaa kohteeseen. Olin saanut kesällä lainalupauksen, mutta tähtäimessä oleva asunto oli 1/3 kalliimpi ja siksi en ollut lainkaan varma riittäisikö vakuuteni.

Tein pankkiin lainahakemuksen ja soitin seuraavan aamulla omalle virkailijalle ja tiedustelin millaisilla ehdoilla minun olisi mahdollisuus saada lainaa. Virkailija kertoi tapaavansa pankinjohtajan kohta ja voi keskustella lainasta hänen kanssaan. Lupasin lähettää hänelle 30 minuutin sisällä selvityksen, jossa tuli ilmi nykyiset asunnot tunnuslukuineen, omat tulot, nettosäästöprosentti, osakeluettelo, rahastoluettelo,  osakesijoitusstrategia, kiinteistösijoitusstartegia ja lyhyt kuvaus omasta elämäntilanteestani. Kaksi tuntia myöhemmin sain sähköpostia, jossa virkailija kertoi keskustelleen pankinjohtajan kanssa lainasta ja hieman ehdottamaani suuremmalla käsirahalla minun on mahdollisuus saada lainaa. Muutoin lainan ehdot olisivat samanlaisia kuin aikaisemmissa lainoissani, mutta marginaali nousisi 0,05%.

Asunnon tiedot


Olin tutustunut huolella kiinteistöön. Taloyhtiö koostui kahdesta kiinteistöstä, 1930-luvulla ja 1994 rakennetuista, joissa ei ollut tulossa seuraavaan 10 vuoteen suurempia remontteja. Taloyhtiössä oli yli 120 asuntoa, lääkärikeskus ja muutama liikehuoneisto. Lisäksi taloyhtiö omistaa tontin, joka on Kotkansaarella melko harvinaista. Kohde on 1994 rakennetussa kiinteistössä ja se olisi hyvä lisä 1970-luku painotteiseen asuntoportfoliooni.  Asunto oli vuokrattu valmiiksi ja vuokralainen oli nuori nainen, joka on asunut jo melkein kahden vuoden ajan asunnossa. Vuokra vaikutti korkealta, mutta alempaa tekstiä selviää miksi vuokra oli sopiva.

Asunnossa oli erikoinen piirre se, että virallisissa papereissa se oli 24m2, mutta myyjä kertoi omien mittauksien mukaan asunnon olevan n.30m2. Asuntonäytöllä myyjän arvio asunnon koosta oli mielestäni realistinen. Asunto ei ole perinteisellä pohjaratkaisulla toteutettu, vaan pikemminkin peilikuva F-kirjaimesta. Alemmassa sakarassa tilava kylpyhuone, ylemmässä huone ja pystysakaralla keittiö. Asunto on ollut aikaisemmin joko lääkärikeskuksen käytössä tai liikehuoneistona.

Asunto oli kunnoltaan erittäin hyvä. Kaikki sisäpinnat hyvässä kunnossa, lattia uusittu lähiaikoina, keittiö uusittu ja kylpyhuone remontoitu. Tämä on ensimmäinen asunto, johon ei tarvitse tehdä mitään remonttia useampaan vuoteen. Tämä oli erittäin helppo ratkaisu, mutta remonttihousut eteisen naulakossa protestoivat päätöstäni.




Kaupanteko 

Prosessi oli tapani mukaan melko nopea, miksi sitä turhaan aikailemaan kun hommat on kunnossa:
Olin sopinut välittäjän kanssa näytön sunnuntaille 15.30 ja näytön aikana jätin tarjouksen. Sain vastatarjouksen jonka hyväksyin 17.00. Sähköposti oli tullut jo 16.30, mutta en sitä ollut huomannut. Alkaakohan sitä olla ruosteessa?
Ilmoitin sähköpostitse pankkiin asiasta ja maanantaina 12.00 sähköpostissa oli välittäjän ehdotus kaupantekoajasta ja pankkivirkailijan ehdotus lainapapereiden kirjoittamisesta. Ajat sopivat minulle ja 10 päivää myöhemmin istuin pankissa kirjoittamassa kauppakirjaa.



maanantai 24. lokakuuta 2016

Nopeaa asuntokauppaa I tilannepäivitys

Kirjoitin Nopeaa asuntokauppaa tekstissä, että asunnosta löytyi jonkin asteinen kosteusvaurio. Otin yhteyttä isännöitsijään ja muutamana minuutin keskustelun perusteella hän sanoi laittavansa tiedon Polygonille, joka saa tulla tarkistamaan tilanteen. Isännöitsijä varoitteli, että saattaa kestää muutama päivä kun ottavat yhteyttä. Olin tyytyväinen, ettei tälläisestä asiasta tarvinnut käydä vääntämään vaan isännöitsijä hoiti asian heti eteenpäin. Tämä oli myös tulevan remontin kannalta erittäin mieluista, että selviää nopeasti pääsenkö jatkamaan laminaatin asentamista vai en. 

Seuraavana päivänä Polygonilta soitettiin ja sovittiin parin päivän päästä on tarkastus. Mittaaja mittasi kylpyhuoneen, keittiön ja eteisen kosteudet ja kaikki olivat viitearvojen sisällä. Ainoastaan suihkutilan ja eteisen välisessä lattiasaumassa oli pieni reikä, mutta seinän sisällä ei ollut kosteutta. Kosteusvaurio on tullut paljon aikaisemmin ja on ehtinyt jo kuivua, jonka seurauksena eteisen puoleinen seinä lattiatasosta oli heikentynyt ja sen vuoksi betonista irtosi palanen naulaa irrottaessa. Ei kuitenkaan voida todentaa että vaurio olisi aiheutunut minun kylpyhuoneesta.

Pyysin samalla arviota kylpyhuoneen remontin tarpeesta ja suosituksena oli että kylpyhuone uusitaan tulevaisuudessa, mutta sille ei ole  akuuttia tarvetta. Kerroin 5-7 vuoden sisällä tulevasta putkiremontista ja arvion mukaan kylpyhuone kestää siihen asti. Korjauskehotuksena tuli lattiasauman paikkaaminen silikonilla. Kävimme tarkistuksen raportin isännöitsijän kanssa puhelimitse läpi ja sovimme, että voin itse hoitaa lattiasauman paikkaamisen remontin yhteydessä. 

Tällä kertaa pääsin pelkällä säikähdyksellä ja pääsin jatkamaan remontin loppuun saakka ilman vastoinkäymisiä. Jäin pohtimaan olisinko voinut välttää tilannetta jotenkin tai johtiko nopea kaupankäynti hätiköintiin?. Mikäli olisin vaatinut kuntotarkastuksen, olisi siinä tullut esiin kylpyhuoneen sauman pettäminen, mutta samalla olisi myös voitu mitata seinien ja lattioiden olevan kuivaa. Tämä tieto ei olisi todennäköisesti vaikuttanut päätökseeni eikä se olisi vaikuttanut kauppahintaan. 

lauantai 22. lokakuuta 2016

Q2 Raportti

Elämäntilanne

Virkatyön lisäksi olen tehnyt sivutöitä sairaanhoitopiirille kehitysvammaisten asumisyksikköihin, jossa on ollut tarvetta 2. yötyöntekijälle. Muutaman pitkän sairasloman vuoksi töitä olisi ollut, niin paljon kuin olisin halukas tekemään. Olen viime vuosien aikana tehnyt tasaisesti keikkatyötä muutamassa yksikössä ja olen heille ja asukkaille tuttu ihminen niin se helpottaa kaikkia.


Keikkatyöt tulevat tarjolle tekstiviestillä ja usein aamuisin, jolloin en ole hereillä. Sen vuoksi tänä vuonna olen tarjonnut sähköpostitse itseäni töihin mm. pääsiäiseksi ja juhannukseksi. Yksiköiden sijaistarve on krooninen ja tällä tavalla pystyn saamaan itselleni mielekkäitä vuoroja, kun niitä haluan ja yksiköt saavat pätevän työntekijän. Tekemäni lisätyöt ovat pääasiassa sunnuntai- ja yövuoroja, joista maksetaan vuorolisiä. Arvostan omaa vapaa-aikaani niin paljon, etten kovin mielelläni työskentele arkisin lainkaan. Lisätyöt eivät ole taloudellisesti minulle pakollisia, vaan teen niitä 'harrastuksena'. Lisätyöstä saatavat rahat käytän lähes poikkeuksetta suoraan sijoituksiin.
Muutoin elämässä ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia Q1:seen nähden.

Henkilökohtainen talous

Lisätöiden ansiosta toisen kvartaalin tulot olivat lähes 2000€ suuremmat kuin normaalisti. Lisäksi sain 500€ stipendin säätiöltä ammattikorkeakoulusta valmistumisen johdosta. Menojen osalta kesäkuu oli suurin kulukuukausi, koska olin lomamatkalla Puolassa. Ulkomailla maksoin osan ostoksista visalla ja sen vuoksi osa kuluista siirtyy maksettavaksi Q3:lle ja saattaa vaikuttaa nettosäästöprosenttiin.

Nettotulojen säästöprosentti nousi toisella kvartaalilla 52,5 prosenttiin, kun sen ensimmäisellä kvartaalilla oli 22,5%. Nousua selittää keikkatöistä saatavat palkat, stipendi ja virkatyöstä maksetut lomarahat. Oletettavasti seuraavalla kvartaalilla en ihan noin korkeaan säästöprosenttiin kykene. Ensimmäisen vuosipuoliskon nettosäästöprosentti on 37,5%, joka on 12,5% enemmän kuin olin alkuvuodesta tavoitteekseni asettanut. Taisin asettaa itselleni liian helpon tavoitteen.

Sijoitukset

Osakemarkkinoilla toinen kvartaali tarjosi vauhtia ja vaarallisia tilanteita. Suurin yksittäinen markkinoita heiluttava tekijä oli Brexit. Kaikkien kyselyiden ja ennakkotietojen vastaisesti britit äänestivät EU-eron puolesta. Hyödynsin tätä markkinakuprua muutaman oston voimin.

Salkkuun tuli uutena yhtiönä Revenio, jonka esittelyssä kävimme Lahden osakesäästäjien järjestämässä tapahtumassa. Esittely oli vakuuttava ja yrityksen tietoihin tutustuessani, uskon yhtiön liiketoimintaan ja sen järkevään johtamiseen. Näen, että Revenio tulee kasvamaan vielä 1-3 vuotta, jonka jälkeen iso yritys ostaa yhtiön pois. Esittelyssä kerrottiin, että patentit on erittäin hyvin ja tarkasti haettu, mutta myönnettiin, että iso yhtiö voi oikeustoimilla kaataa/kaapata koko yhtiön niin halutessaan. Revenio maksaa n. 2% osinkoa, mikä on kasvuyhtiölle ihan sopiva määrä.


Ostot:
Nordea 100kpl à 8,15€
Revenio 20kpl à 23,53€
H&M 18kpl à 261,7 kr
Telia 100kpl à 3,8920€
Sampo 15kpl à 36,98€ ja toinen erä 15kpl à 35,28€

Kuukausisäästö 150€/kk  jatkui normaalisti Seligsonin rahastoihin. Kuukausisäästössä olevat rahastot ovat pysyneet samana:

Eurooppa
Pohjois-amerikka
Kehittyvät markkinat
Aasia

Korkorahastot
Euro-obligaatio
Euro corporate bond

Asuntosijoittaminen


Kuten aikaisemmassa postauksessa kerroin, ostin pienen 24m2 yksiön Kouvolan keskustasta omaan käyttööni. Tein asuntoon kevyen pintaremontin ja olin suunnitellut myös keittiöremontin tekemistä, mutta päätin uusia keittiön vasta muutaman vuoden kuluttua putkiremontin yhteydessä. Oletettavasti putkiremontin yhteydessä putket vedetään pintaan ja koteloidaan, jonka jälkeen keittiöremontti on helpompi suunnitella. Remontista tulee myöhemmin oma postaus, kun kaikki on saatu valmiiksi.

Kesällä ennen uusimman asunnon ostoa pyysin välittäjää arvioimaan omistamani asunnot, jotta voisin saada vapaana olevaa vakuutta käyttöön uuden asunnon hankinta varten. Arvio maksoi 248€ ja sen avulla sain 1000€ lisää vakuusarvoa käyttöön. Lisäys ei ollut kovin suuri, mutta koen arvion olevan enemmänkin todiste pankille tiedoista, etten ole ostanut ylihintaan asuntoja. 

Kahden sijoitusasunnon asukkaista ei ole kuulunut mitään, eli päättelen kaiken olevan hyvin.

Väliarvio vuoden tavoitteiden täyttymisestä:


  • Tavoitteeni oli saada 25% nettotuloista säästöön ja tällä hetkellä keskiarvo on 37%, joten tavoite on toteutunut paljon yli odotusten.
  • Tavoitteenani oli tuplata netto-omaisuuteni vuoden aikana ja vaikka on vasta puoliväli vuodesta, olen melko lähellä jo saavuttaa tavoitteen. Mikäli en olisi joutunut tekemään alaskirjausta opintolainanhyvityksestä, olisin saavuttanut tavoitteen Q2:n aikana. En ole ottanut huomioon netto-omaisuuslaskemissa, vaikka minulla on lähes 1500€ hyvittämätöntä verovelkaa, jonka voin hyödyntää heti kun maksan opintolainaa.
  • Kelan velka 1086€ maksettu
  • Nordnet superluotto maksettu 1723€, mutta otettu uutta lainaa asuntoa ja brexit dippiä varten
  • Opintolainan maksua en ole vielä aloittanut, vaan olen päättänyt hyödyntää veroetua harkitusti. Maksut alkaa viimeistään 2017 tammikuussa
  • Tarkennus exceleihin ja talouden seurantaan. Olen aktiivisesti kehittänyt omia excel seurantatyökalujani. Sijoitusten automaattisen seurannan google spreadsheet vielä työn alla.




  • Indeksisalkun osuus on kasvanut, mutta ei ole vielä saavuttanut 35% osuutta sijoituksista, todennäköistä että toteutuu loppuvuoteen mennessä.
  • Käteisvarojen kerääminen onnistui siihen asti kunnes ostin asunnon, joten välivaihe jäi lyhyeksi ennen kuin tavoite toteutui.
  • Olen kehittänyt sijoitusasuntojen exceleitä, jotka helpottavat tulevaisuudessa verosuunnittelua. Olen aktiivisesti pyrkinyt perehtymään aiheeseen verkossa olevan materiaalin ja esimerkkien kautta.
  • Olen ollut aktiivinen Kouvolan osakesäästäjien toiminnassa ja syksylle tulossa mahdollisesti näkyvyyttä.
  • Sijoitusyhtiön osakeantiin jätin osallistumatta, samaan neuvottelin kahdesta asunnosta niin en piti varautua käsirahaan.


  • Tavoitteena kirjoittaa blogiin kuukausittain postaus. Onnistumista kuvaa hyvin, että kirjoitan Q2 raporttia lokakuussa. Kesä on vaikeaa kirjoittamisen kannalta itselleni, jatkossa hyvä tiedostaa tämä haaste ja haastaa itseään oppimaan tästä tavasta pois.
  • Kaaviot ovat toistaiseksi vielä omissa exceleissä ja en ole niihin vielä täysin tyytyväinen, siksi en niitä vielä blogin puolella julkaise.
  • TWR ja automaattinen sijoitusexcel on kehitteillä, halusin siihen muutamia omia lisäyksiä jotka eivät ihan toimineet kuten piti. Pitänee konsultoida osaavampia.

perjantai 21. lokakuuta 2016

Sijoittajamestari

Sijoittajamestari on kilpailu, jossa jokaiselle osallistujalle annetaan 10 000€ mielikuvitusrahaa ja ideana on tehdä mahdollisimman suurta tuottoa erilaisilla sijoitustuotteilla. Käytettävissä on Warrantit,turbo warrantit, sertifikaatit, futuurit ja minifutuurit. Tuotteet ovat sidottuja pörssiyhtiöihin, indekseihin, hyödykkeisiin, korkoihin tai valuuttoihin.  Kilpailussa jokaisen viikon parhaan tuloksen tehnyt kilpailija palkitaan ja kokonaiskilpailun voittaja saa 100g kultaharkon, jonka arvo on n. 4000€.

Itse en ole aikaisempina vuosina osallistunut tähän, tänä vuonna päätin osallistua kilpailuun ihan oppimistarkoituksessa. En ole koskaan käynyt kauppaa warranteilla tai futuureilla, koska tuotteet ovat olleet mielestäni liian hankalia ja suurimpana syynä, en ole kokenut tähän mennessä tarvetta vivuttaa salkkuani viputuotteilla. Olen käyttänyt superluottoa muutamiin osakeostoihin, mutta kohteena ovat olleet vakaat yhtiöt joiden osingonmaksu on merkittävästi korkeampi kuin lainan korko. Eikä siis mitenkään liity tähän aiheeseen.

Twitterissä tiedustelin osallistuuko kukaan seuraajistani kilpailuun, koska olisi kiva verrata miten hyvin(huonosti) tulisin tuotteilla pärjäämään. Kilpailuun osallistumisesta ilmoittivat Hirppis ja Sebastian. Näiden herrojen kesken asetimme leikkimielisen (yeah right!) kilpailun, jossa palkintona oli oluttuoppi seuraavassa Osakesäästäjien keskusliiton tapahtumassa. Kaikki toimimme osakesäästäjien paikallisyhdistyksen hallituksissa, niin ryhmämme nimi oli luonnollisesti OSKL. Haastoimme mukaan Rovaniemen osakesäästäjät, mutta kukaan ei tainnut huomata haastettamme.

Tästä loistavasta ideasta päätin jatkojalostaa vielä toisen kilpasarjan, johon haastoin mukana talousblogaajia. Käsitykseni mukaan kenellekään blogaajalla ei ollut kokemusta viputuotteista, niin päätin kutsua kilpailuun vielä mukaan mustaksi hevoseksi Valuuttakauppias:in, joka twitterissä kertoo omasta päiväkaupastaan valuutoilla. Oli mukava saada kilpailuun mukaan asiaan hieman enemmän perehtynyt osallistuja, tokikaan en usko että ihan samanlaista aktiivisuutta ja perehtyneisyyttä tähän leikkimieliseen kisaan viitsi käyttää jos tekee oikeaa kauppaa samalla.

Seuraavassa esittelen jokaisen viikkokilpailun tulokset OSKL ja Talousblogaajat sarjoissa ja viimeisenä koko kolmen viikon lopputuloksen.


OSKL 1. viikko 2. viikko Kokonaistulos
Nuuka 9,11 % -3,20 % 4,01 %
Hirppis -46,29 % 44,11 % -10,33 %
Sebastian -2,29 % -9,29 % -32,61 %

Blogaajat
Nuuka 9,11 % -3,20 % 4,01 %
Valuuttakauppias 3,73 % 3,39 % 3,83 %
Matkalla vaurauteen 10,40 % -3,40 % 3,50 %
Pohatta 1,70 % -18,51 % -10,52 %
Bisnes Ananas 2,78 % -0,06 % -13,91 %

OSKL ryhmässä ensimmäisellä viikolla olin ainoa joka selvisi pää pinnalla plussa, Hirppis lähti kilpailuun kovalla rytinällä ja oletettavasti ei ihan tällä kertaa vivut osuneet. Toisella viikolla Hirppis pesi muilla osanottajilla lattiaa ja muut päättivät tasapainon vuoksi ottaa hieman negatiivista omaan tulokseen. Kolmannella viikolla sitten koitettiin parannella aktiivisesti vielä sijoituksia kokonaiskilpailussa.

Blogaajat ryhmässä ensimmäisen viikon vauhdikkaimmin aloitti Matkalla Vaurauteen, josta itse jäin hieman reilun prosentin jälkeen. Kaikki osanottajat päätyivät ensimmäisellä viikolla positiiviseen tulokseen!. Toisella viikolla sitten mentiin negatiivisella vireellä joista ainoana plussalle selvisi Valuuttakauppias. Lopputuloksissa kolme parasta päätyi 0,51% sisään, joten erot olivat hyvin pieniä.


Kaikki kilpailuun osallistujat ovat pitkäjänteisiä sijoittaja ja säästäjiä (oletuksena poisluettuna Valuuttakappias), siksi kilpailun informaatio-arvo on enemmän viihteellinen kuin kertoo kenenkään tiedoista tai taidoista. Kilpailuun osallistuttiin enemmän ja vähemmän aktiivisesti ja tässä tapauksessa en tiedä oliko se hyvä vai huono asia tuloksen kannalta. Tiedon lisäksi taitaa tuurilla olla suurempi merkitys kilpailun lopputuloksen kannalta kuin tiedolla, ainakin tälläisessä harrastajien leikkimielisessä kilpailussa. Mikäli ensi vuonna on vielä innokkaita, niin olen ehdottomasti mukana järjestämässä kilpailua, johon voisi kutsua enemmän osanottajia molempiin sarjoihin.

Toivoisin että jokainen osallistuja voisi kertoa vähän strategiastaan, onnistumisista ja epäonnistumisista kommentteihin. Sijoittajamestarin sivujen kautta näkyy vain joitakin edellisiä kauppoja ja sen vuoksi en niitä pysty katsomaan ja poimimaan em. tietoja. Olisi mukava myös kuulla mitä kilpailu teille opetti?.







Molempien sarjojen kiistattoman voittajan kommentit:
Suurimman osan kilpailusta käytin Bull & Bear serfikaatteja, joissa kohde-etuutena oli öljy, indeksit, valuutat ja kulta. Kaksi kertaa kokeilin warrantteja, mutta molemmilla kerroilla niiden kohdalle jäi luu käteen(-2000€) ja tulos olisi ollut paljon parempi jos olisin vain malttanut käydä kauppaa tuotteilla joita ymmärrän kunnolla. Lähes kaikissa käyttämissämäni tuotteissa oli korkea vipu 10x-15x, joten melko korkealla riskillä koko kilpailun ajan menin. Muutamia kertoja myin kaikki omistukset ja lähdin rakentamaan salkun ihan uudelleen eri indekseillä ja vaihdoin öljyn Bull sertfikaatin Beariin. 

sunnuntai 19. kesäkuuta 2016

Nopeaa asuntokauppaa ja yllätys.

Myöhään illalla tuli oikotien hakuvahdilta ilmoitus Kouvolan kävelykadulta myyntiin tulevasta 24m2 yksiöstä. Laskimen mukaan kohde vaikuttaa potentiaaliselta sijoitusasunnolta. Kuvien perusteella asunto on kunnoltaan siisti, pyyntihinta ehkä hieman korkea. Tavoitteeni olisi saada n.10% pyyntihintaa laskemaan ja mikäli siinä onnistuisin, alkaisi ostohousut pyöriä jaloissa.

Aamulla soitin välittäjälle ja pyysin saada yksityisen näytön asunnosta, välittäjä ehdotti 15 minuutin kuluttua näyttöä, joka sopi minulle. Välittäjä vaikutti ensitapaamisella ammattitaitoiselta ja ennenkaikkea, vaikutti ymmärtävän asuntosijoittajan tarpeita hyvin. Välittäjällä oli mukana kaikki tärkeät paperit: isännöitsijäntodistus, taloyhtiön järjestys, energiatodistus ja taloyhtiön tuloslaskelma. Taloyhtiön tase oli sopivasti plussalla, tulossa putkiremontti n. 5 vuoden kuluttua, eikä papereissa tullut esiin mitään epäselvyyksiä. Tämä yhdistettynä erinomaiseen sijaintiin, ei pienellä sijoittajan alulla ollut muuta vaihtoehtoa kun jättää tarjous asunnosta.

Jätin 11% pienemmän tarjouksen kun asunnosta oli pyyntihinta ja välittäjä sanoi, että todennäköisesti sillä ei saada kauppaa. Ilmoitin jääväni odottamaan myyjältä vastatarjousta ja mikäli tarjous on hyvä, niin käsiraha voidaan maksaa heti. Välittäjä soitti 5h myöhemmin ja kertoi myyjän olleen erittäin suopea tarjoustani kohtaan ja myyjän vastatarjous oli 3% korkeampi kuin tarjoukseni. Ehtona tarjouksella oli että päätös tehdään heti.  Ilmoitin heti että hinta on sopiva ja pyysin saada sähköpostilla välittäjän tilinumeron, johon voin maksaa käsirahan asunnosta. Sähköposti tuli tunnin sisällä ja maksoin heti asunnon käsirahaa 20% asunnon arvosta.


Olin saanut pankilta alustavan lainalupauksen jo muutamia kuukausia aikaisemmin ja laina myönnettiin samoilla ehdoilla kuin olimme alustavasti neuvotelleet. Kirjoitin pankille kolmen sivun mittaisen selvityksen kiinteistösijoituksista, osakkeista, tulevista opinnoista, nettotulojen säästöprosentista ja muista talouteen liittyvistä olennaisista asioista. Harri Huru viittasi vastaavanlaiseen selvitykseen Ostan asuntoja-blogin artikkelissa  Kokemuksiani asuntosijoittajan rahoituskierroksella. Voin suositella lämpimästi myös muille sijoittajille vastaavan selvityksen kirjoittamista. Pankkivirkailija antoi hyvää palautetta selvityksestä ja koin, että virkailija otti minut vakavammin kuin aikaisemmin. Keskusteluissa tuli esiin, että seuraavaa lainaa hakiessa vakuuksia voidaan arvioida vähän löyhemmin, kun on tiedossa taloudellinen tilanne tarkemmin.

Aikaisemmin mainitsin että asuin vuokralla, kun pidin sitä turvallisena ratkaisuna suurelle velkavivulle, mutta muuttaessani omaan asuntoon laskee asumiskuluni lähes 40% ja koen sen järkevämpänä, kuin maksaa itse vuokraa ja vuokratuloista 30% veroa. Asunto on hyvä kohde sijoitukseen, kun oma tarpeeni asunnolle päättyy.  Varovaisella vuokra-arviolla tuotto olisi karvan alle 10%. Putkiremontti ja pieni pintaremontti kun lasketaan mukaan, jää tuotto silti n.7% tienoille. Kassavirta on molemmissa tilanteissa plussalla.

Twitterissä minua seuraavat olet saaneet seurata remontin etenemistä ja matkalle tullutta yllätystä. Lähipäivinä tulee lisätietoa ongelmien laajuudesta ja raportoin asian etenemisestä twitterissä reaaliajassa. Asunnon remontista tulee myöhemmin oma blogipostaus.

perjantai 22. huhtikuuta 2016

Asuntokaupan metsästys ja välittäjän arviot

Valon lisääntymisen myötä kaivoin ostohousut esille ja aloin aktiivisemmin etsiä itselleni käyttöön tulevaa yksiötä. Ryhdyin seuraamaan aktiivisemmin myyntiin tulevia asuntoja, jotta pääsisin ensimmäisten joukossa sopimaan näyttöjä ja tekemään tarjousta kohteesta. Kaksi kohdetta tuli vastaan, jotka vaikuttivat laskimen ja ilmoituksen perusteella todella hyviltä kohteilta, mutta en päässyt omien menojen takia näytölle samana päivänä ja asunnot ehtivät mennä kaupaksi.

Kerroin tästä eräälle ystävälleni ja hänen kysymys oli ensimmäisenä Harmittaako?. Rehellisesti sanottuna ei. Toisesta kohteesta tehtiin tarjous näkemättä asuntoa ja toisesta tuli hintakilpailu kahden ostajan välillä. En olisi tarjouskilpailuun lähtenyt mukaan, vaikka näytöille olisinkin ehtinyt.

Olen tyytyväinen, että pystyn näkemään jo melko nopeasti asunnosta onko siinä potentiaalia sijoituskohteeksi vai ei. Näiden kahden kohdalla arvioni osui oikeaan, koska molemmat menivät sijoittajille. Tiedostan olevani vielä aloittelija (asunto)sijoittajana ja siksi haluan aina tutustua rauhassa isännöitsijäntodistukseen, taloyhtiön taseeseen ja remonttisuunnitelmiin. En koe omaavani riittävästi ammattitaitoa ja tietoa, että voisin tehdä asunnosta tarjousta näkemättä tai lähteä hintakilpailuun ilman, että olen saanut mielestäni riittävästi tutusta kohteeseen. Asuntosijoittamisessa voi saada korkeita tuottoja nopeiden kauppojen avulla, mutta tiedän ettei minulla ole riittävää tietotaitoa vielä lähteä mukaan sellaiseen peliin.

Noin kuukausi sitten sain välittäjältä potentiaalisesta kohteesta tarjouksen sähköpostiin ennen julkista myyntiä ja olin heti yhteydessä omaan pankkiini, olisiko minulla mahdollisuutta saada lainaa vielä yhtä asuntoa varten. Virkailija suositteli pyytämään välittäjää tekemään arvion nykyisten asuntojen arvosta, koska voisin hyödyntää olemassa olevista asunnoistani vakuuksia. Pyysin kolmelta välittäjältä tarjouksen arvioinnista ja arviointien hintahaarukka oli 200-800€+alv. Alustavasti virkailijan mukaan näyttää hyvältä ja sanoi, että nyt kun omaisuutta jo on, katsotaan lainan myöntämistä vähän eri kantilta.

Välittäjä arvioi asuntoni seuraavasti:
Sijoitusasunto nro1. 32 000€
Sijoitusasunto nro2. 45 000€

Ensimmäisen asunnon arvio oli täysin sama mitä olin itse maksanut ja toisen arvio oli 1000€ suurempi kuin ostohinta ja jäljellä oleva remonttivastike. Vakuuksia ei ollut käytettävissä kuin 1000€, mutta koen arvioin olevan kannaltani erittäin hyödyllinen pankkisuhteeni kannalta. Nyt minulla on ulkopuolisen kirjallinen arvio asuntojen käyvästä arvosta ja sen avulla voin näyttää pankille, että molemmat asuntokaupat on tehty järkevällä hinnalla. Tähän mennessä pankilla on ollut vain minun oma arvio ja sana asuntojen käyvästä arvosta ja soveltuvuudesta sijoittamiseen.

Tein pankille kirjallisen selvityksen omasta taloudellista tilanteestani, jossa selvitän asuntojen nykyiset tuotot, tulevien remonttien hinta-arviot, kassavirtalaskelmat, osakeluettelon, sijoitusallokaation jakautumisen eri omaisuusluokkien välillä ja nettotulojen säästöprosentin keskiarvon. Kirjasin olennaisimmat tiedot exceliin ja liitin selvitykseen kaaviot, joista saa jo hyvän käsityksen talouteni tilanteesta. Avasin myös kirjallisesti sijoitusstrategiaani ja sijoitusteni tuottoja.

Tämän selvityksen avulla haluan näyttää pankille, että koulutustaustani huolimatta sijoitusharrastukseni on vakavaa ja olen perehtynyt aiheeseen melko laajasti. Oletan tämän selvityksen helpottavan seuraavan asuntolainan myöntämistä, toki riskinä on että pankki tulkitsee minut ammattilaiseksi ja nostaa lainan marginaalia. Mikäli näin tapahtuisi, niin koen että se olisi pankin tapa korottaa minun asiakasprofiilia vakavemmin otettavaksi.

Olen käynyt muutamassa asuntonäytössä lähiaikoina, mutta potentiaalisia kohteita on ollut tarjolla vain yksi, josta myös jätin tarjouksen. Tarjoukseni oli 11% alle pyyntihinnan, koska koin pyyntihinnan olevan hieman korkea. Myyjä hylkäsi, eikä suóstunut antamaan minkäänlaista vastatarjousta. Olisin ollut valmis maksamaan vielä vähän enemmän asunnosta, mutta olisin odottanut myyjältä jonkinlaista vastatarjousta. Kohde ehti olla julkisessa myynnissä pari viikkoa ja tarjosin myyjälle mahdollisuutta jättää vastatarjousta minulle, mutta välittäjä kertoi että nuori pariskunta oli ostanut asunnon pyyntihinnalla. Myyjä oli perikunta ja oletan että perikunnassa oli joku 'änkyrä', joka ei ollut valmis joustamaan hinnassa lainkaan.

Olen tyytyväinen nykyiseen vuokra-asuntooni, eikä minulla sen vuoksi ole pakottavaa tarvetta löytää heti omaa asuntoa. Taidan kokeilla tänä kesänä samaa strategiaa kun viime kesänä ja olla valmiina tekemään nopeita liikkeitä. Kesällä ei tule paljoa asuntoja myyntiin, mutta aina tulee kohteita, joista myyjä haluaa nopeasti eroon. Pidän omaa kesälomani vasta syksyllä, kun suurin osa on pitänyt jo kesälomansa, jolloin minulle jää kesä- ja heinäkuu aikaa kytätä hyviä kohteita.

keskiviikko 20. huhtikuuta 2016

Q1/2016

Elämäntilanteeni on pysynyt vakaana ilman merkittäviä muutoksia. Suurinarjen muutos on oman yritystoiminnan aloittamisen valmistelu. Tämä projekti on vaatinut jonkin verran aikaa, mutta onneksi ei vielä kovin paljoa rahaa. Alussa toiminta tapahtuu Ukon avulla ja myöhemmin siirtyy toiminimelle, kun sen aika on.

Työrintamalla tilanne on tasainen. Töissä on ollut muutamia ylimääräisiä vuoroja, mutta ei riittävästi ylitöiksi asti. 'Ylityöt' on maksettu lisätyönä, jolloin ei tarvitse maksaa palkkaa 50% tai 100%  korotuksella. Jätin työpaikalleni palkankorotusanomuksen, koska tulevalta työpariltani ei vaadittu korkeakoulututkintoa ja oman viran saamisen ehtona oli suoritettu korkeakoulututkinto. En usko anomuksen läpimenoon, mutta olen sitä mieltä että mitään ei voi saada jos ei yritä. Anomuksessa on useita ammatillisia perusteita, mutta myös koulutukseen, organisaation käytänteihin ja ohjeistuksiin viittauksia.

Sairaanhoitopiirillä on tarjolla keikkatyötä niin paljon kuin olisin halukas tekemään. Pääsiäiseksi tarjosin itseäni töihin, koska kahden arkipyhän myötä työntekijöille tarvitsee antaa kaksi ylimääräistä vapaata ja sen myötä joka paikassa on tarve lisätyöntekijöille. Sain pääsiäiseksi viisi yövuoroa ja niistä saatavilla palkoilla pystyn maksamaan kelalle 1083€ velan pois. Palkanmaksu tapahtuu huhtikuussa, joten nämä tiedot näkyvät vasta Q2 raportissa.

Alkuvuodesta tuli melko paljon normaalista poikkeavia kuluja, joita olin siiränyt jo useita kuukausia. Ostin sohvan, sohvapöydän, puhelimen, lomalennot puolaan ja katsastin auton sekä tein pienen huollon. Huonekalut olivat käytettyjä ja siten kohtuuhintaisia, puhelin oli kallis ja luksustuote itselle jota ilmankin voisi pärjätä. Turhimman kulun alkuvuodesta tarjosi poliisi, joka kirjoitti lähes 500€ sakon ylinopeudesta. Poliisi kirjoitti ensin lähes 700€ sakon, mutta soitti perään laskeneensa väärin ja sakon summa laski 200€llä.

Aloitin helmikuussa kirjaamaan kuukauden tuloja ja menoja, joista positiivisena yllätyksenä omat ruokakulut olivat paljon oletettua pienemmät. Kirjaan kuluja muutaman kuukauden, jotta saan jonkinlaisen keskiarvon ja kirjoitan niistä tarkempaa analyysiä myöhemmin.

Talous

Jouduin tekemään 1400€ alaskirjauksen nettovarallisuuteen, koska olin sekoittanut opintolainan hyvityksen ja opintolainan vähennyksen. Luulin saavani hyvitystä, jolloin valtio maksaa suoraan opintolainaani pois 1400€ edestä, mutta olin aloittanut opinnot ennen 2014 tammikuuta, niin olin oikeutettu vähennykseen jolloin vähennys tulee vasta verotuksessa kun opintolainaa on lyhennetty vähennyksen verran. Taloudellisesti tällä ei ole merkittävää merkitystä, ainoastaan nettovarallisuustavoite saattaa jäädä onnistumatta tämän vuoksi.

Vuoden tavoitteeni oli saada säästettyä nettotuloista vähintään 25% ja ensimmäisen kvartaalin keskiarvo oli 25,23%, joten olen täysin tavoitteessani vaikka alkuvuodeta tuli ylimääärisiä kuluja.






Osakesijoitukset


Sijoitusrintamalla alkuvuosi on ollut hyvin tyypillinen, ostin superluotolla Teliasoneraa ja Fortumia hieman lisää.  Kvartaalin loppupuolella osallistuin Suomen hoivatilojen antiin ja suunnitelmani on jäädä pitämään osakkeita. Kirjoitin Hoivatiloista analyysin, josta selviää tarkemmin miksi osallistuin antiin. Superluottoni tipahti hopeatasolle, kun Fortum nousi yli 20% painoon salkussani ja ostin lisää korkorahastoja, jotta pääsen takaisin kultatasolle. Tilanteen korjaannuttua myin ostamani rahasto-osuudet pois. 

Ostot

Tammikuun "alennusmyynneistä" ostin 
100kpl Teliasonera à 4,15€
45 kpl Fortum à 13,05€

Osallistuin osakeantiin:
200kpl  Suomen hoivatilat à 3,20€

Seligson rahastot 150€/kk

Myynnit:

UBS BOND SICAC CORP USD
BR ASIAN TIGER


Nordnetin salkkuraportti näyttää +17,79%, mutta valitettavasti se ei ole ihan täysin oikeassa. Suomen hoivatilojen osakkeiden kaupankäynti alkoi 30.3 ja silloin osakkeet kirjattoon salkkuraporttiin. Nordnetin salkkuraportti tulkitsee nämä osakkeet pelkäksi tuotoksi ja sen vuoksi näyttää todellisuudesta liian kovaa tuottoa salkulleni. 

Sijoitusasunnot


Vuokra on tullut tasaisesti tilille, eikä vuokralaisista ole kuulunut mitään. Ihannetilanne siis asuntojen osalta. Olen ollut onnekas saadessani näin hyvät vuorakalaiset joiden kanssa ei ole ollut ongelmia ja toivottavasti niitä ei tulekaan. Asuntosijoittajana olen tainnut päästä alkuun vähän liian helpolla.

Tein laskelmia 2015 veropäätöstä varten ja lopputulos näyttää hyvältä. Sijoitusasunto nro 1. jjäi  vähennysten jälkeen plussalle, mutta nro 2. jäi vähennysten jälkeen miinukselle. Negatiivinen tulos johtuu asuntoon tehdystä remontista, mutta onneksi verokohtelussa otetaan huomioon kaikki asunnot eikä yksittäisiä asuntoja. Tulos jäi alustavissa laskemissa nollaan, mutta uskon että olen unohtanut vielä jotain vähennyksiä. Ostin asunnot kesällä ja syksyllä, joten sain molemmista asunnoista vain osan vuotta vuokratuloja ja sen lisäksi sijoitusasunto nro 2:n tekemä remontin kustannukset saa vähentää kerralla, koska remontti oli ainoastaan pintaremontti. Lisäksi sijoitusasunto nro 2:n remontti sisälsi n. 600€ remonttia ennen vuokralaisen muuttoa, jotka voin vähentää asuntoa myydessä.

Olen asettanut oikotielle asuntovahdin ja saan tiedon uusista myyntii tulevista yksiöistä sähköpostilla. Tarjolla on ollut paljon yksiöitä, mutta alle viiden minuutin perehtymisen jälkeen asunnot on voinut hylätä. En ole käynyt katsomassa asuntoja, mutta olen aktivoitunut seuraamaan tarkemmin myyntiin tulevia kohteita. Uskon että seuraava asunto tulee omaan käyttöön.

keskiviikko 9. maaliskuuta 2016

Suomen hoivatilat oyj analyysi

Suomen hoivatilat oyj järjestää osakeannin 7.3-18.3 ja facebookin Sijoituskerhossa oli puhetta osakeantiin osallistumisesta ja ajattelin tuoda esiin muutamia pointteja yritykseen liittyen. Analyysi sisältää omaa tulkintaa ja spekulaatiota, jota ei pidä ottaa sijoitussuosituksena vaan antamaan näkemystä, jonka perusteella jokainen voi tehdä omat lisäanalyysit ja päätttää sijoittamisesta

Yrityksestä on useampi ammattilainen tehnyt analyysin, en ole lukenut tarkoituksenmukaisesta niistä yhtäkään ja otin tästä itselleni harjoitus casen, josta mielellään palautetta ja oikaisuja ottaisin jos huomaatte virheitä. Kommentit ovat tervetulleita.

Tiivistelmä listautumisannin esitteestä. 


Yritys rakentaa kolmenlaisia kiinteistöja, päiväkoteja, hoivakohteja ja erilaisia palveluita yhdisteleviä ratkaisuja mm. palvelutalo-korttelit. Kiinteistöt rakennetaan pääsääntöisesti kaupunkien tonteille 30 - 60 vuoden vuokrasopimuksilla ja mikäli kiinteistö myydään kolmansille osapuolille, sisältyy vuokrasopimus kauppaan. Lisäksi yrityksellä on etuoikeus uusia vuokrasopimus toiminnan jatkuessa. Vuokrasopimus voidaan purkaa mikäli yhtiö ei laiminlyö sopimusta toteuttaa sovittua toimintaa tontilla/kiinteisössä. Kiinteistöjen keskimaturiteetti eli vuokrasopimus on 15-vuotta.

- 40 valmista projektia
- 12 keskeneräistä rakenteilla olevaa kohdetta
- 12 aloittamatonta kohdetta

Tilinpäätöksestä tärkeitä pointteja:


Tuotot muodostuvat vuokratuotoista, kiinteistojen myynneistä ja arvonmuutoksista. Yhtiön 2015 liikevaihto oli 3,82 miljoonaa euroa ja tilikauden tulos 10,52 miljoonaa euroa. Tilikauden tuloksesta suurin osa tuli kiinteistöjen arvonnoususta (11,5 miljoonaa)

Nykyisellä sopimuskannalla 2016 vuoden liikevaihtoennusta on vähintään 7 miljoonaa euroa. Nykyisen projektien valmistuessa yhtiön arvio kiinteistöjen arvosta on 166,2 miljoonaa euroa. Osinkopolitiikkana on jakaa vähintään 50% liiketuloksesta osinkoina osakkeenomistajille.

Tärkeitä tunnuslukuja:
- Oman pääomantuotto (ROE) 28,7%
- Omavaraisuusaste 46,5%
- Vuokrausaste 100%

Avainhenkilöt

Hallituksen puheenjohtaja Pertti Huuskonen on entinen Tecnopoliksen toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja, joten kyseessä ei ole ihan märkäkorva kiinteistöbisneksessä. Reijo Tauriainen on entinen Tecnopoliksen talousjohtaja ja varatoimitusjohtaja. Kolmas esiin nostettava hallituksen jäsen on Kristiina Hautakangas, joka on ollut Mainio Vire oy:n entinen toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja. Kaikilla hallituksen jäsenillä on relevanttia kokemusta sosiaali- ja terveuspalveluiden tuottamisesta ja niiden kiinteistöjen hallinnoinnista. Lisäksi Timo Pekkarinen tuo rakennusalan osaamista, sillä hän toimii Rakennusliike Lapti Oy:n toimitusjohtajana.

Omaa analyysiä ja pohdintaa yrityksestä:

Kiinteistöjen vuokra on keskimäärin 5% tontin hankintahinnasta, joka on mielestäni  kohtuullinen ja pitkien sopimusten ansioista hyvin ennakoitava kuluerä. Kiinteistöt aloitetaan rakentamaan vasta kuin vuokrasopimus on kirjoitettu, jotan tilaaja on sitoutunut vuokraamaan kohteen 12-15 vuodeksi. Kiinteistöt sijaitsevat suurten kaupunkien läheisyydessä joiden oletetaan kasvavan ja palveluiden tarpeen lisääntyvän.

Hoivakiinteistöjen tarve ei ole  riippuvainen taloudellisista suhdanteista vaan eliniän odotetaan nousevan entisestään ja suomen väestörakenteesta vanhusten osuus tulee kasvamaan entisestään. Vanhustan hoivapaikkojen tarve ei tule vähenemään, päinvastoin tarve tulee nousemaan. Yksityiset päiväkodit ovat lisääntyneet ja erityisesti päiväkodit, jotka erikoistuvat taiteeseen, liikuntaan, tieteeseen tai johonkin muutun spesifiin teemaan.

Pitkät vuokrasopimukset mahdollistavat ennakoinnin ja vakaan kassavirran lähes 15 vuodeksi. Terveyspalveluissa on poliittisia riskejä riipuen sote-uudistuksesta, mutta en näe kovin realistisena, että kaupungit rakentaisivat omia palveluita, koska tarjolla on valmiita ratkaisuja ilman pitkää suunnittelu ja toteutusprosessia.

Yrityksen tavoitteena on rakentaa kiinteistöjä, jotka ovat muokattavissa erilaisiin tarkoituksiin. Uskon, että tulevaisuudessa tulee olemaan entistä suurempi kysyntä luksus-palvelutaloille ja hoivakodeille, joissa varakkaat ihmiset voivat rahalla hankkia itselleen paremmat oltavat kun julkisesti tarjottavista palvelutaloista.

Yrityksen liikevaihto oli 3,8 miljoonaa euroa ja  kiinteistöjen arvonkorotukset 11,5 miljoonaa euroa. En löytänyt tilinpäätöksestä miten ylöskirjaukset on toteutettu, mutta pistää silmään että ylöskirjaus oli lähes kolminkertainen liikevaihtoon verrattuna. Joko projektit ovat onnistuneet äärettömän hyvin tai sitten ylöskirjaukset on tehty ylimitoitetusti, jotta yrityksen arvoa saadaan kasvatettua listautumisantia varten.

Henkilöstökulut ovat 0,7 miljoonaa euroa eli karkeasti ottaen 100 000€ per työntekijä. Tilikauden voittoon nähden henkilökulut ovat pienet (6,65%), mutta jos oletetaan kiinteistön arvonnousun olevan todellisuudessa puolet ilmoitetusta, nousee kulut 13% voitosta, joka on mielestäni jo melko paljon.

Orava asuntorahasto toimii hyvänä esimerkkinä, miten kiinteistöjen arvonnousut ajoittuu ennen kvartaalituloksia ja heidän oman myyntikaavan mukaisesti asuntoportfoliota tulisi hallita aktiivisesti myymällä vanhoja ja ostamalla uusia, mutta 2015 asuntojen myyntiluvut ei vakuuta ketään.

Loppuyhteenveto


Yrityksen avainhenkilöt ovat alan ammattilaisia, toimiala on kasvavaa ja sopimuksien kautta liiketoiminta on hyvin ennakoitavaa. Kiinteistöjen ylöskirjauksen laskentatapa on ainut merkittävä riski joka yritykseen sisältyy. Tulen todennäköisesti itse merkitsemään annista pienen 200 osakkeen erän.

edit. Korjattu "166,2m liikevaihto -> yhtiön arvioima kiinteistöjen arvo.

keskiviikko 24. helmikuuta 2016

Identiteetin kehityskaari ja tulevaisuus.

Olen blogissa avoimesti kertonut työtilanteestani ja yötyönaloittaessani tiedostin,  että se tulee aiheuttamaan minulle ammatillisen kriisin. Ennen yötyön aloittamista olin työskennellyt erilaisissa haastavissa sosiaalialan työpaikoissa n. 5 vuoden ajan ja siirtyminen yötyöhön tarkoitti siirtymistä työhön, jossa ei ole mitään ammatillista haastetta tai ammatillista tarkoitusta. Kesän ajan nautin äärettömän paljon yötyöstä ja sen mahdollistamista pitkistä vapaista. Odotin ammatillisen kriisin tulevan jo kesän aikana, mutta todellinen ammatillinen kriisi alkoi nostaa päätään vasta loppuvuodesta 2015. Aloittaessani yötyötä olin henkisesti varautunut siihen, että en viivy työssä vuosikymmeniä vaan ainostaan haluan kokeilla tehdä pelkkää yötyötä ja nähdä miten se sopii itselleni.

Yövuoroa tehdessä olen saanut etäisyyttä 'omaan' työhöni ja huomannut, etten enää pysty allekirjoittamana asioita samoin kuten aikaisemmin päivätyötä tehdessä. Olen pohtinut sosiaalialan eri työtehtäviä, enkä ole löytänyt riittävän kiinnostavaa työsektoria ja tehtävää, johon olisin valmis siirtymään. Olen tehnyt kohta vuoden yötyötä ja tänä aikana sijoitusharrastukseni on saanut entistä enemmän roolia omassa elämässäni, viimeaikoina olen alkanut pohtia voisinko vaihtaa alaa ja muuttaa harrastuksen työksi?.

Lyhyt kuvas suhteestani yrittäjyyteen

Suvussani on oltu kolmessa polvessa yrittäjiä ja olen kasvanut yrittäjyyden keskellä koko ikäni. Sukupolveni on ensimmäinen, joka ei ole aloittanut yrittäjyyttä ennen 30 ikävuotta. Yrittäjävanhempien elämää seuratessa on ollut jo lapsesta asti selvää, että työpäivät eivät ole 8-16 vaan yrittäjän päivät ovat paljon pidempiä. Olen arvostanut aina yrittäjiä, mutta oma suhtautuminen yrittäjyyteen on vaihdellut elämäntilanteen mukaan. Välillä olen ollut varma, että ryhdyn yrittäjäksi ja välillä taas aivan varma, että en koskaan ryhdy yrittäjäksi.

Vietin lapsuuteni kylässä, jossa ei ollut tehtaita tai suuria teollisia työllistäjiä ja sen vuoksi pienyrittäjyys on ollut hyvin yleistä. Nuoruudessa muutimme paikkakunnalle jossa on muutamia suuria teollisia työnantajia ja aikuisena olen ymmärtänyt sen vaikuttavan ihmisten asenteeseen ja rahaan suhtautumiseen.  Tehtaalle mentiin töihin sukulaisten perässä, eikä välttämättä tarvinnut edes koulutusta ja palkka oli todella hyvä.

Identiteetin muodostuminen

Nuoruuden elämän aallokossa loin omat defenssini, jotka olivat sosiaalisuus ja tilannetaju. Näiden avulla selvisin teini-iästä ja sen tuomista erilaisista haasteista. Tänä päivänä tiedostan, että nämä defenssit ohjasivat minua sosiaalialalle. Defenssien ansiosta olen harjoittelut ja oppinut paljon taitoja jotka ovat ajan myötä muuttuneet vahvuuksiksi ja tukeneet suoriutumistani sosiaalialalla.
Olen suhtautunut aina tekemääni työhön intohimoisesti ja siksi olen saanut paljon hyvää palautetta esimiehiltä ja kollegoilta työstäni. Olen nauttinut työskentelystä haastavien asiakkaiden kanssa ja olen vaihtanut työpaikkaa haastavammaksi sitä mukaan, kun koulutus ja taidot ovat lisääntyneet. Yötyötä tehdessä olen saanut tilaisuuden hypätä pois tästä oravanpyörästä ja päästä tarkastelemaan asioita objektiivisemmin.

Yötyöhön siirtymisen jälkeen olen huomannut, että minulla on aikaa ja energiaa olla sosiaalinen myös vapaa-ajalla. Vapaa-ajan lisäännyttyä minulla oli myös mahdollisuus jatkaa harrastuksia, jotka olivat jääneet vähäisemmälle huomiolle hektisen työelämän tahdin vuoksi. Päivätyötä tehdessäni olin ylpeä ja ammatillisesti hyvin kiinnostunut kehittymään omassa työssäni. Jälkeenpäin voin huomata, että asenteeni työhön oli lähellä pakkomiellettä kuin intohimoa, niiden ero häilyvä ja hiuksen hieno. Voin sanoa eläneeni ammatillisessa-oravanpyörässä. Yötyön myötä työn merkittävyys elämässäni väheni ja sen myötä minulle jäi aikaa ja energiaa kohdistaa sitä muihin kiinnostuksen kohteisiin.

Erityisesti sijoitusharrastus sai merkittävästi enemmän aikaa ja huomiota elämässäni, tällöin myös identiteettini sosiaalialan työntekijästä alkoi hitaasti muuttua kohti sijoittajan identiteettiä. Ehdin tehdä yötyötä vain muutamia kuukausia kun ostin sijoitusasunnon ja heti perään toisen. Näiden ostosten myötä harrastus muuttui pienestä sijoitusharrastelusta myös taloudellisesti merkittävämmäksi toiminnaksi. Jälkeenpäin voidaan miettiä ostinko asunnot identiteettikriisin syvimmässä vaiheessa vai järjestelmällisesti sijoituksiksi. Jokainen reagoi (identiteetti)kriisiin eri tavalla, minä nähtävästi ostamalla asuntoja,  pitkää jatkossa varoa kriisejä tai tulee kalliiksi.

Minäkuva muodostuu elämänkokemuksien ja valintojen myötä. Omat defenssini ovat ohjanneet elämääni ensin ammatinvalinnassa, myöhemmin työpaikoissa ja lopulta muuttuneet osaksi pysyvää minäkuvaani. Sosiaalialan opiskelu on tarjonnut paljon tietotaitoa reflektoida omaa elämää ja sen eri vaiheita ja niiden vaikutuksia minuun itseeni.  6½ vuoden opiskelu alalle ja lähes saman verran työskentelyä alalla on tehnyt minusta sosiaalialan ammattilaisen.

Mitä nyt?

Sijoitusharrastukseni alkoi sosiaalialan amk-opintojen puolivälissä (2012) ja melko nopeasti siitä muodostui oma henkireikäni. Psyykkisesti kuormittavan työn, tiukan opiskelutahdin ja muiden kiireiden keskellä pystyin parhaiten rentoutumaan lukemalla sijoitusblogeja ja -kirjallisuutta. Sijoittamiseen liittyvä rationaalisuus ja luonne oli täysin päinvastaista kun silloin tekemäni työ. Asteittain sijoitusvarallisuuden kehityksen myötä myös identiteettini sijoittajana kehittyi ja harrastuksesta alkoi tulla elämäntapa. Viimeisen vuoden aikana olen käynyt paljon sisäistä puhetta itseni kanssa ja alkanut punnitsemaan ammatillisia intressejäni ja elämän suuntaa.

Blogin myötä olen saanut muutamia erittäin kannustavia palautteita ja mielenkiintoisia yhteistyötarjouksia, jotka ovat vahvistaneet tunnettani siirtyä sosiaalialalta kohti työskentelyä talouden parissa. Olen aloittanut projektia jossa työskentelen sivutoimisesti talouden parissa yhdistäen sosiaalialan osaamistani. Olen jättänyt työpaikalleni sivutoimilupa-anomuksen ja sen saaminen määrittää pystynkö aloittaa projektin jalkauttamista kohti asiakastyötä. Teorissa en näe estettä, mutta ei voi olla varma ennen kirjallista lupaa. Blogaan projektin etenemisestä tai etenemättömyydestä lähikuukausina. Aion hakea kevään yhteishaussa ammattikorkeakouluun opiskelemaan liiketaloutta monimuoto-opintoihin. Mikäli tutkinto-oikeutta en onnistu saamaan, harkitsen vahvasti polkuopintojen aloittamista.

Tällä hetkellä on muutamia erilaisia asioita, joita vuoden 2016 aikana voi tapahtua ja tervetuloa seuraamaan blogia ja matkaa kohti uusia tuulia elämässä!.

keskiviikko 13. tammikuuta 2016

2016 tavoitteet

Henkilökohtainen talous

- Nettotuloista 25% säästöön (rahastot, osakkeet, sijoitusvelat tai käteinen)
- Netto-omaisuuden tuplaaminen (11 500€ -> 23 000€)
- Kelan velkojen maksu (1086€)
- Nordnet superluoton maksu. (1723€).
- Opintolainan maksun aloitus
- Tarkennusta Exceleihin ja talouden tilastoihin.

Sijoitukset:

- Nostaa indeksirahastojen osuutta sijoituksissa. 17,8% -> 35%
- Kerätä käteisvaroja markkinoiden laskun tai asunnon käsirahaa varten
- Opiskella sijoitusasuntojen verotusta ja lainsäädäntöä.
- Osallistua aktiivisesti paikallisen osakesäästäjien yhdistyksen toimintaan.
- Osallistua osakesäästäjien kanssa toimivan sijoitusyhtiön osakeantiin.

Blogi:
- Kirjoittaa joka kuukausi vähintään yksi postaus
- Tuottaa selkeämpiä kaavioita oman talouden hahmottamiseksi
- Reaaliaikaisten sijoitusten automaattinen kaavio TWR:n päivitykseen.

maanantai 11. tammikuuta 2016

Sijoitukset 2015

Sijoitusten yhteenveto 2015


- Osakeostojen rationaalinen perustelu.

Osakeostoja ei määrällisesti vuoden aikana tullut kovin montaa, ostot olivat kaikki isoja osinkoja maksavia firmoja (Sampo, Fortum, The realty income, H&M ja Coca cola, Teliasonera.). En voi väittää, että olisi perehtynyt tarkasti yritysten tilinpäätöksiin, mutta kaikki yrityset ovat sellaisia joihin luotan nyt ja pitkässä juoksussa. Suurin pohdinta oli Sampo vai Nordea, mutta päädyin lopulta Sampoon koska sen kautta hyötyy Nordean tuloksesta ja samalla salkkua saa hajautettua vakuutussektorille. H&M oli ehkä hieman hätäinen ostos, ostopäätöksen suurimmat kriteerit olivat muutamat positiiviset artikkelit yritykseen liittyen.

- Välttää osakemarkkinoilla sopulikäyttäytymistä ja luottaa omiin analyyseihin.

Jouduin myymään Fortumit pois 2014 asuntokaupan rahoittamiseksi ja olin edelleen sitä mieltä että Fortum olisi hyvä sijoitus salkkuun, joten päätin sitä lisätä. Fortumin ympärillä on pyörinyt sähköverkkojen myynnin myötä melko suuri hype ja mediassa on ennustettu kovia osinkotuottoja tulevaisuudelle. Omat ostopäätökset eivät olleet median hehkutuksen ja sopulikäytöksen ansiota, vaan omasta halusta ryhtyä uudelleen omistajaksi. Valtio-omisteisuudesta huolimatta luotan johtoon, että osaavat investoida sähköverkoista saadut rahat järkevästi.


- Osuuskuntasijoittamisen lisääminen

Selvitin osuuspankin lisäosuuksien ostamista ja POP-pankin osuuksien ostamista, mutta hylkäsin osuuspankit pienen tuoton vuoksi ja POP-pankit, koska tuottoa ei makseta ulos, vaan tuotto maksetaan osuusmaksun pääoman lisäyksenä. Lisäksi verokohtelu ei ole enää niin edullista osuuskuntasijoittamiseen, kuin aikaisemmin. S-osuuksista omistan kaikki jotka maksavat yli 5% tuottoa, eikä uusia järkeviä kohteita ole enää tarjolla.


- Listaamattomiin osakkeisiin tutustuminen ja mahdollinen sijoitus.

Tutustuin osuuskunta KPY:n osakkeeseen, mutta en kokenut ymmärtäneeni riittävästi yrityksestä ja sen toiminnasta, että olisin siihen sijoittanut. Lisäksi en vakuuttunut KPY:n luvuista. Sijoitusasunnot voidaan myös hyvällä mielikuvituksella laskea listaamattomiksi osakkeiksi ja niihin perehdyin ja ostin 2kpl osakkeita.


- Kuukausisäästäminen rahastoihin 100€/kk Onnistui

Elokuuhun saakka kuukausisäästöön meni 100€/kk, mutta elokuussa black fridayn jälkeen lisäsin kuukausisäästösumman 150€/kk ja laitoin automaattiset ostot tapahtumaan kolme kertaa kuukaudessa. Viime aikoina markkinaheilunta on ollut melko voimakasta ja useammalle päivälle jaettuna osuu hyvät ja huonot päivät suuremmalla todennäköisyydellä mukaan ostoihin.


- Käteispainon kasvattaminen asunnonostoa varten
- Sijoituksiin (tai asuntosäästöön) kerryttää vuodessa 4000€ Onnistui.

Sijoitusasunto nro.1:sen käsiraha oli 5000€ ja nro 2:sen 1500€. Joten tavoite ylittyi 61%:lla.

Ostot:

Fortum
22kpl à 18,91€
30kpl à 15,36€
25kpl à 14,40€
20kpl à 14,03€
Sampo
11kpl à 45,89€
10kpl à 41,98€
Realty Income 11kpl à 47,50$
Coca Cola 15kpl à 37,49 $
Hennes & Mauritz
10kpl à 332,80SEK
4kpl  à 321,0 SEK

Rahastot:

Kuukausisäästöön yhteensä 1640€
 Seligson Pohjois-Amerikka
 Seligson Aasia
 Seligson Eurooppa
 Seligson Kehittyvät markkinat
 Seligson Corporate Bond
 Seligson Euro-obligaatio

UBS (Lux) BS USD Corp $ P-acc 170$
BGF Asian Tiger Bond A2 170,02$
DX2Z  db x-trackers S&P Select Frontier UCITS ETF 46,35€

Myynnit:

Superrahasto Suomi 13,20€
Superrahasto Norja 69.90€

Asuntokaupat:

Sijoitusasunto nro. 1, Hinta 32.000€. Käsiraha 5000€
Sijoitusasunto nro. 2, Hinta, 38.000€ Käsiraha 1500€

Yhteenveto:

Sijoitusten osalta vuosi 2015 oli hyvin kiinteistösijoituspainotteinen. Sijoitusasunnon hankinta ei ollut suunnitelmissa vuonna 2015, mutta käytin mielestäni kaksi tilaisuutta hyväkseni ja tulevaisuus tulee näyttämään oliko ratkaisut järkeviä. Tähän mennessä sijoitukset ovat vaikuttaneet hyviltä. Molemmat asunnot ovat vuokrattuna ja vuokra on tullut säännöllisesti molemmilta vuokralaisilta. Sijoitusasunto nro.2:sen asukas on yhden kerran ottanut yhteyttä, kävin paikan päällä ja pyysin taloyhtiön puheenjohtajalta konsultaatiota ja hän hoiti asian. Sijoitusasunto nro.1:seen on tulossa pieni maalausprojekti, mutta sen pystyn toteuttamaan itse ja korkeintaan talkooavun voimin ja heidän palkan voi kustantaa vodkalla.

Salkkuun löytyi uusia osakkeita Sampo, Realty Income ja H&M. Lisäksi paluumuuttajana Fortum tuli uudestaan salkkuun.. Alkuvuoden ostoissa hyödynsin vielä opintolainaa ja loppuvuoden ostot tuli tehtyä pääosin Superluoton avulla. Superluottoa jäi 2016 maksettavaksi vielä 1727€.


Osingot laskivat prosentuaalisesti 0,15% ja euromääräisesti 54,02€ edellisvuodesta.  Suurin syy laskuun oli 2014 asunnon myynti, jonka vuoksi myin koko Fortum potin 19,50€/kpl ja YIT:tä kevensin. Molemmat kaupat ovat jälkeenpäin analysoituna olleet kannattavia. Myönnettävä on, että kaupan ajankohdan kanssa kävi tuuria, toivottavasti tulevaisuudessa ei tule  vastaavia tilanteita, joissa on pakko myydä osakkeita.


Vuoden 2015 osakkeiden kehitys
Suorissa osakesijoituksissa ei kovin suurta hurraahuutoa päässyt tapahtumaan. Oman salkun tuotto oli 6,50%, joten OMX Helsingille hävisin tuotoissa. Suurinta laskua tuli YIT:n ja Teliasoneran vuoksi, mutta luotan edelleen molempiin yrityksiin ja ne jäävät salkkuun holdattavaksi, se että onko päätös järkevä näkyy vasta vuosien päästä.



2013-2015 salkun kehitys 13,92%
Käyrät kertovat karua faktaa stockpickingin onnistumisesta. Kurssit ovat nousseet muutaman vuoden ajan ja salkkuni on plussalla, mutta suhteessa indeksiin tulos on huono. Näiden näyttöjen perusteella on mielestäne relevanttia alkaa pohtia onko vika sijoitusstrategiassa, sen toteutuksessa vai missä?.
Sijoitusten allokaatio pl. sijoitusasunnot.
Mikäli sijoitusasuntoja ei oteta huomioon, sijoitsvarallisuudestani on lähes 68% suorissa osakesijoituksissa ja ainoastaan 17,8% indeksirahastoissa. Sijoitustuloksia katsoessa jään pohtimaan olisiko järkevämpää muuttaa sijoitusportfolio indeksirahastopanotteiseksi ja jättää suorat osakesijoitukset vain lisämausteeksi salkulle.


Vuonna 2015 sijoitusportfolio keikahti kiinteistösijoituspainotteiseksi kahden sijoitusasunnon oston myötä. Portfolioni suurimmaksi osaksi  kiinteistösijoituksissa ja sen vuoksi on luonnollista, että sijoitukseen käytettävä aika ja uuden oppiminen painottuu kiinteistösijoittamiseen. Tiedostan, että olen täysin aloittelija vielä tällä alueella ja paljon uutta opittavaa vielä riittää. Sijoitusten osalta vuosi on mennyt mielestäni kohtalaisen hyvin, parannettavaa erityisesti osakesijoitusten osalta on vielä paljon.

Erityiskiitos kiinteistösijoittamisen neuvoista ja laskelmasparreista kuuluu Ostan Asuntoja blogin kirjoittaja Harri Hurulle. Kiitos myös kaikille muille, jotka Twitterissä ja täällä blogissa olette tarjonneet vinkkejä ja hyviä keskustelunaiheita kiinteistö- ja osakesijoittamiseen liittyen.

Miten mielestäsi olen onnistunut? Mitä olisit tehnyt toisin?.

torstai 7. tammikuuta 2016

Henkilökohtainen talous 2015 Raportti

Henkilökohtainen talous 2015



- Nettotuloista vähintään. 15% (asunto)säästöön tai sijoituksiin Onnistui

Excel ilmoittaa sijoituksiin siirtyneen summan keskiarvoksi 12,9%, mutta todellisuus on paljon suurempi. Olen maksanut sijoitusasuntojen käsirahoja Visalla sekä Superluotolla ja sen vuoksi nämä sijoitukset näkyvät velkojen maksu kategoriassa. velat ja sijoitukset yhteenlaskettuna tulee nettotulojen kuukausittaiseksi säästöprosentiksi 24,07%, joka on 9% enemmän kuin oli tavoite!.

Marraskuussa "lainasin" asuntosijoitusten tuottotililtä ja maksoin niillä velkoja, siksi tulos näyttää lähes 100% prosenttia. Tiedostan että taulukoissa on hieman virheitä, johtuen siitä että olen ostanut usealla velalla asuntoja ja superluotolla myös osakkeita. Remontin aikana minulla ei ollut energiaa ja kiinnostusta tehdä tarkkoja taulukoita, joten siksi hyväksyn virheet. Luvut ovat pääsääntöisesti oikein. Netto-omaisuuden kasvu kertoo tarkempaa tietoa sijoitusvarallisuuden kasvusta.



- Kelan velkojen maksu pois (n.3500€) Onnistui ja ei onnistunut

Kahden asunnon käsirahaan meni 6500€ ja siksi maksoin ainoastaan kelan velat, joiden eräpäivä oli 31.5.2015. Tämän jälkeen velkoja jäi maksettavaksi vielä n.1000€. Olisin pystynyt maksamaan velan pois, mutta päätin maksaa mielummin Nordnetin superluottoa, koska siitä aiheutuu pieniä korkokuluja. Opintotuen takaisinmaksu tulee tehdä viimeistään 31.5.2016. Siihen asti velka on korotonta.



- Kesäkuussa opintolainan lyhennysten aloittaminen 50€/kk. Ei onnistunut.

 Luulin, että valtio tekee opintolainan hyvityksen melko nopealla aikataululla, mutta ainakaan toistaiseksi hyvitystä ei ole näkynyt nettipankissa. Päätin, että en aloita lyhennyksiä ennen kuin saan hyvityksen näkymään pankissa. Haluan saada maksettua sijoituksiin liittyvät lainat ensin ennenkuin aloitan opintolainan lyhentämisen. Tavoitetta asettaessa ei käynyt mielessä, että ostaisin kaksi asuntoa.



- Netto-omaisuuden tuplaaminen. (V. 2014 lopussa 3920€)  Onnistui

Netto-omaisuus oli vuoden viimeisenä päivänä 11 500€, laskutapa oli hieman erilainen kuin 2014. Mikäli olisin laskenut samalla laskutavalla kun 2014 lopussa, olisi netto-omaisuus n.15 500€. Eli netto-omaisuus triplaantui!. Tulevaisuudessa auto jää pois kokonaan netto-omaisuuden laskusta, vaikka arvo on enemmän kuin lainaa jäljellä

Asunnot ovat mukana laskuissa, niiden arvo on ostohinta- maksettu laina. Molempien asuntojen arvo voisi olla 2-5% enemmän kuin ostohinta, mutta en lähde laskemaan sitä netto-omaisuuteen. En ole huomioinut asuntojen maksuvapaan aikana kertyvää positiivista kassavirtaa lainkaan tuloksi, vaan kerrytän niillä hätävararahastoa.


Yhteenveto:

Vuoden 2015 aikana tapahtui paljon henkilökohtaisessa elämässä. Vuosi alkoi lomautusuhalla työpaikallani ja aloin tammikuussa tekemään opinnäytetyötä. Opinnäytetyön loppusuoralla päädyin tilanteeseen, jossa jäin työvapaalle omasta työstäni ja siirryin valtiolle haastavampiin tehtäviin. Valitettavasti parisuhteen huono tila nousi esiin kaiken muutoksen keskellä ja päädyin päättämään parisuhteen ja jatkamaan elämääni yksin. 

Olin suunnitellut, että ostan asunnon itselleni 2016 alkuvuodesta, jolloin vuokrasopimuksen loppuu ja ehdin saada riittävän käsirahan asuntoa varten. Taloyhtiössäni tuli edullinen yksiö myyntiin oikotielle ja pankin kanssa neuvottelut olivat nopeasti ohi ja kaupat syntyivät.  Kokeilin kepillä jäätä pankin kanssa ja tiedustelin lainaa toiseen asuntoon. Etsin puolitosissani toista asuntoa ja toinen asunto tuli tarjolle myyjän aloitteesta ja myös toiset kaupat syntyivät nopeasti. Syksyn ohjelmassa oli jälkimmäisen asunnon remontti.

Rahoitin asuntojen käsirahat ja remontin pääosin Nordnetin superluotolla ja visalla. Kokemuksena tämä oli tärkeä, koska huomasin kärsiväni unettomista öistä pohtiessani ensin käsirahan kasaan saamista ja velkataakkaa, jota oli superluotolla ja visalla yhteensä n.5000€. Tiedostin velan olevan ns. järkevää velkaa, mutta ahdistus lisääntyi siitä, että velkaa oli niin moneen paikkaan: kelalle, opintolaina, visa, superluotto, autolaina ja asuntojen lainat. Työtilanteeni oli stabiili ja tiesin loppuvuonna tulojen kasvavan merkittävästi veronpalautusten ja joulupukkitöiden ansiosta. Lisäksi minulla oli edellisellä työnantajalla maksamatta täydet lomat, lomarahat ja ylityöt. Tiedostin, että rahaa tulee loppuvuoteen mennessä useita tuhansia euroja, mutta silti kärsin ajoittain unettomista öistä miettiessäni velkoja. Loppuvuoden teema taloudessa onkin ollut tasaisen tappavasti maksaa velkoja pois.

Ilman parisuhteen päättymistä en olisi todennäköisesti tullut hankkineeksi ainuttakaan asuntoa ja elämäni olisi nyt hyvin toisenlaisessa tilanteessa. Uskon silti vahvasti, että parisuhde olisi päättynyt joka tapauksessa tämän vuoden aikana. Ei ihan ollut 2014 vuoden lopussa mielessä mitä vuosi 2015 tuo tullessaan. Yksin muutettuani asuinkulut nousivat 50%, mutta muut kulut laskivat ja taloudellisesti tilanne jäi hieman plussalle.


Lukujen osalta vuosi meni paljon yli odotusten. Netto-omaisuus kasvoi 35% odotettua enemmän ja kuukausittainen sijoitussumma oli 9% korkeampi, kun oli tavoitteena. Vuoden aikana tuli useita yllättäviä lisätuloja mm. kesälomarahat, asuntojen vuokratulot ja venäjän viisumin tuomat säästöt. Vuoden aikana tuli muutamia suunnittelemattomia suurempia menoeriä mm. sänky 700€, tatuoinnin korjaus 1000€, iMac 1000€ ja matka Berliiniin n.800€. Elämää ei voi ennalta suunnitella, siksi on hyvä omata taloudellista pelivaraa toteuttaa eteen tulevia tilaisuuksia jota elämä tuo.

Tässä vaiheessa vuotta voin taputtaa itseäni olalle, että olen jaksanut käyttää kaikki ne kymmenet tunnit excelien kirjaamiseen, koska muuten minulla olisi vain subjektiivinen mustatuntuu-fiilis luvuista. Sijoittajana oma identiteettini kehittyi vuoden 2015 aikana enemmän kuin koko sijoitus"urani" aikana, tästä tulee oma kirjoitus myöhemmin. Taloudellisesti vuosi on onnistui todella hyvin ja elämää kokonaisuuten arvioiden vuosi on ollut hyvä. Tästä on hyvä aloittaa vuosi 2016.

Disqus Shortname

Comments system