perjantai 22. huhtikuuta 2016

Asuntokaupan metsästys ja välittäjän arviot

Valon lisääntymisen myötä kaivoin ostohousut esille ja aloin aktiivisemmin etsiä itselleni käyttöön tulevaa yksiötä. Ryhdyin seuraamaan aktiivisemmin myyntiin tulevia asuntoja, jotta pääsisin ensimmäisten joukossa sopimaan näyttöjä ja tekemään tarjousta kohteesta. Kaksi kohdetta tuli vastaan, jotka vaikuttivat laskimen ja ilmoituksen perusteella todella hyviltä kohteilta, mutta en päässyt omien menojen takia näytölle samana päivänä ja asunnot ehtivät mennä kaupaksi.

Kerroin tästä eräälle ystävälleni ja hänen kysymys oli ensimmäisenä Harmittaako?. Rehellisesti sanottuna ei. Toisesta kohteesta tehtiin tarjous näkemättä asuntoa ja toisesta tuli hintakilpailu kahden ostajan välillä. En olisi tarjouskilpailuun lähtenyt mukaan, vaikka näytöille olisinkin ehtinyt.

Olen tyytyväinen, että pystyn näkemään jo melko nopeasti asunnosta onko siinä potentiaalia sijoituskohteeksi vai ei. Näiden kahden kohdalla arvioni osui oikeaan, koska molemmat menivät sijoittajille. Tiedostan olevani vielä aloittelija (asunto)sijoittajana ja siksi haluan aina tutustua rauhassa isännöitsijäntodistukseen, taloyhtiön taseeseen ja remonttisuunnitelmiin. En koe omaavani riittävästi ammattitaitoa ja tietoa, että voisin tehdä asunnosta tarjousta näkemättä tai lähteä hintakilpailuun ilman, että olen saanut mielestäni riittävästi tutusta kohteeseen. Asuntosijoittamisessa voi saada korkeita tuottoja nopeiden kauppojen avulla, mutta tiedän ettei minulla ole riittävää tietotaitoa vielä lähteä mukaan sellaiseen peliin.

Noin kuukausi sitten sain välittäjältä potentiaalisesta kohteesta tarjouksen sähköpostiin ennen julkista myyntiä ja olin heti yhteydessä omaan pankkiini, olisiko minulla mahdollisuutta saada lainaa vielä yhtä asuntoa varten. Virkailija suositteli pyytämään välittäjää tekemään arvion nykyisten asuntojen arvosta, koska voisin hyödyntää olemassa olevista asunnoistani vakuuksia. Pyysin kolmelta välittäjältä tarjouksen arvioinnista ja arviointien hintahaarukka oli 200-800€+alv. Alustavasti virkailijan mukaan näyttää hyvältä ja sanoi, että nyt kun omaisuutta jo on, katsotaan lainan myöntämistä vähän eri kantilta.

Välittäjä arvioi asuntoni seuraavasti:
Sijoitusasunto nro1. 32 000€
Sijoitusasunto nro2. 45 000€

Ensimmäisen asunnon arvio oli täysin sama mitä olin itse maksanut ja toisen arvio oli 1000€ suurempi kuin ostohinta ja jäljellä oleva remonttivastike. Vakuuksia ei ollut käytettävissä kuin 1000€, mutta koen arvioin olevan kannaltani erittäin hyödyllinen pankkisuhteeni kannalta. Nyt minulla on ulkopuolisen kirjallinen arvio asuntojen käyvästä arvosta ja sen avulla voin näyttää pankille, että molemmat asuntokaupat on tehty järkevällä hinnalla. Tähän mennessä pankilla on ollut vain minun oma arvio ja sana asuntojen käyvästä arvosta ja soveltuvuudesta sijoittamiseen.

Tein pankille kirjallisen selvityksen omasta taloudellista tilanteestani, jossa selvitän asuntojen nykyiset tuotot, tulevien remonttien hinta-arviot, kassavirtalaskelmat, osakeluettelon, sijoitusallokaation jakautumisen eri omaisuusluokkien välillä ja nettotulojen säästöprosentin keskiarvon. Kirjasin olennaisimmat tiedot exceliin ja liitin selvitykseen kaaviot, joista saa jo hyvän käsityksen talouteni tilanteesta. Avasin myös kirjallisesti sijoitusstrategiaani ja sijoitusteni tuottoja.

Tämän selvityksen avulla haluan näyttää pankille, että koulutustaustani huolimatta sijoitusharrastukseni on vakavaa ja olen perehtynyt aiheeseen melko laajasti. Oletan tämän selvityksen helpottavan seuraavan asuntolainan myöntämistä, toki riskinä on että pankki tulkitsee minut ammattilaiseksi ja nostaa lainan marginaalia. Mikäli näin tapahtuisi, niin koen että se olisi pankin tapa korottaa minun asiakasprofiilia vakavemmin otettavaksi.

Olen käynyt muutamassa asuntonäytössä lähiaikoina, mutta potentiaalisia kohteita on ollut tarjolla vain yksi, josta myös jätin tarjouksen. Tarjoukseni oli 11% alle pyyntihinnan, koska koin pyyntihinnan olevan hieman korkea. Myyjä hylkäsi, eikä suóstunut antamaan minkäänlaista vastatarjousta. Olisin ollut valmis maksamaan vielä vähän enemmän asunnosta, mutta olisin odottanut myyjältä jonkinlaista vastatarjousta. Kohde ehti olla julkisessa myynnissä pari viikkoa ja tarjosin myyjälle mahdollisuutta jättää vastatarjousta minulle, mutta välittäjä kertoi että nuori pariskunta oli ostanut asunnon pyyntihinnalla. Myyjä oli perikunta ja oletan että perikunnassa oli joku 'änkyrä', joka ei ollut valmis joustamaan hinnassa lainkaan.

Olen tyytyväinen nykyiseen vuokra-asuntooni, eikä minulla sen vuoksi ole pakottavaa tarvetta löytää heti omaa asuntoa. Taidan kokeilla tänä kesänä samaa strategiaa kun viime kesänä ja olla valmiina tekemään nopeita liikkeitä. Kesällä ei tule paljoa asuntoja myyntiin, mutta aina tulee kohteita, joista myyjä haluaa nopeasti eroon. Pidän omaa kesälomani vasta syksyllä, kun suurin osa on pitänyt jo kesälomansa, jolloin minulle jää kesä- ja heinäkuu aikaa kytätä hyviä kohteita.

keskiviikko 20. huhtikuuta 2016

Q1/2016

Elämäntilanteeni on pysynyt vakaana ilman merkittäviä muutoksia. Suurinarjen muutos on oman yritystoiminnan aloittamisen valmistelu. Tämä projekti on vaatinut jonkin verran aikaa, mutta onneksi ei vielä kovin paljoa rahaa. Alussa toiminta tapahtuu Ukon avulla ja myöhemmin siirtyy toiminimelle, kun sen aika on.

Työrintamalla tilanne on tasainen. Töissä on ollut muutamia ylimääräisiä vuoroja, mutta ei riittävästi ylitöiksi asti. 'Ylityöt' on maksettu lisätyönä, jolloin ei tarvitse maksaa palkkaa 50% tai 100%  korotuksella. Jätin työpaikalleni palkankorotusanomuksen, koska tulevalta työpariltani ei vaadittu korkeakoulututkintoa ja oman viran saamisen ehtona oli suoritettu korkeakoulututkinto. En usko anomuksen läpimenoon, mutta olen sitä mieltä että mitään ei voi saada jos ei yritä. Anomuksessa on useita ammatillisia perusteita, mutta myös koulutukseen, organisaation käytänteihin ja ohjeistuksiin viittauksia.

Sairaanhoitopiirillä on tarjolla keikkatyötä niin paljon kuin olisin halukas tekemään. Pääsiäiseksi tarjosin itseäni töihin, koska kahden arkipyhän myötä työntekijöille tarvitsee antaa kaksi ylimääräistä vapaata ja sen myötä joka paikassa on tarve lisätyöntekijöille. Sain pääsiäiseksi viisi yövuoroa ja niistä saatavilla palkoilla pystyn maksamaan kelalle 1083€ velan pois. Palkanmaksu tapahtuu huhtikuussa, joten nämä tiedot näkyvät vasta Q2 raportissa.

Alkuvuodesta tuli melko paljon normaalista poikkeavia kuluja, joita olin siiränyt jo useita kuukausia. Ostin sohvan, sohvapöydän, puhelimen, lomalennot puolaan ja katsastin auton sekä tein pienen huollon. Huonekalut olivat käytettyjä ja siten kohtuuhintaisia, puhelin oli kallis ja luksustuote itselle jota ilmankin voisi pärjätä. Turhimman kulun alkuvuodesta tarjosi poliisi, joka kirjoitti lähes 500€ sakon ylinopeudesta. Poliisi kirjoitti ensin lähes 700€ sakon, mutta soitti perään laskeneensa väärin ja sakon summa laski 200€llä.

Aloitin helmikuussa kirjaamaan kuukauden tuloja ja menoja, joista positiivisena yllätyksenä omat ruokakulut olivat paljon oletettua pienemmät. Kirjaan kuluja muutaman kuukauden, jotta saan jonkinlaisen keskiarvon ja kirjoitan niistä tarkempaa analyysiä myöhemmin.

Talous

Jouduin tekemään 1400€ alaskirjauksen nettovarallisuuteen, koska olin sekoittanut opintolainan hyvityksen ja opintolainan vähennyksen. Luulin saavani hyvitystä, jolloin valtio maksaa suoraan opintolainaani pois 1400€ edestä, mutta olin aloittanut opinnot ennen 2014 tammikuuta, niin olin oikeutettu vähennykseen jolloin vähennys tulee vasta verotuksessa kun opintolainaa on lyhennetty vähennyksen verran. Taloudellisesti tällä ei ole merkittävää merkitystä, ainoastaan nettovarallisuustavoite saattaa jäädä onnistumatta tämän vuoksi.

Vuoden tavoitteeni oli saada säästettyä nettotuloista vähintään 25% ja ensimmäisen kvartaalin keskiarvo oli 25,23%, joten olen täysin tavoitteessani vaikka alkuvuodeta tuli ylimääärisiä kuluja.






Osakesijoitukset


Sijoitusrintamalla alkuvuosi on ollut hyvin tyypillinen, ostin superluotolla Teliasoneraa ja Fortumia hieman lisää.  Kvartaalin loppupuolella osallistuin Suomen hoivatilojen antiin ja suunnitelmani on jäädä pitämään osakkeita. Kirjoitin Hoivatiloista analyysin, josta selviää tarkemmin miksi osallistuin antiin. Superluottoni tipahti hopeatasolle, kun Fortum nousi yli 20% painoon salkussani ja ostin lisää korkorahastoja, jotta pääsen takaisin kultatasolle. Tilanteen korjaannuttua myin ostamani rahasto-osuudet pois. 

Ostot

Tammikuun "alennusmyynneistä" ostin 
100kpl Teliasonera à 4,15€
45 kpl Fortum à 13,05€

Osallistuin osakeantiin:
200kpl  Suomen hoivatilat à 3,20€

Seligson rahastot 150€/kk

Myynnit:

UBS BOND SICAC CORP USD
BR ASIAN TIGER


Nordnetin salkkuraportti näyttää +17,79%, mutta valitettavasti se ei ole ihan täysin oikeassa. Suomen hoivatilojen osakkeiden kaupankäynti alkoi 30.3 ja silloin osakkeet kirjattoon salkkuraporttiin. Nordnetin salkkuraportti tulkitsee nämä osakkeet pelkäksi tuotoksi ja sen vuoksi näyttää todellisuudesta liian kovaa tuottoa salkulleni. 

Sijoitusasunnot


Vuokra on tullut tasaisesti tilille, eikä vuokralaisista ole kuulunut mitään. Ihannetilanne siis asuntojen osalta. Olen ollut onnekas saadessani näin hyvät vuorakalaiset joiden kanssa ei ole ollut ongelmia ja toivottavasti niitä ei tulekaan. Asuntosijoittajana olen tainnut päästä alkuun vähän liian helpolla.

Tein laskelmia 2015 veropäätöstä varten ja lopputulos näyttää hyvältä. Sijoitusasunto nro 1. jjäi  vähennysten jälkeen plussalle, mutta nro 2. jäi vähennysten jälkeen miinukselle. Negatiivinen tulos johtuu asuntoon tehdystä remontista, mutta onneksi verokohtelussa otetaan huomioon kaikki asunnot eikä yksittäisiä asuntoja. Tulos jäi alustavissa laskemissa nollaan, mutta uskon että olen unohtanut vielä jotain vähennyksiä. Ostin asunnot kesällä ja syksyllä, joten sain molemmista asunnoista vain osan vuotta vuokratuloja ja sen lisäksi sijoitusasunto nro 2:n tekemä remontin kustannukset saa vähentää kerralla, koska remontti oli ainoastaan pintaremontti. Lisäksi sijoitusasunto nro 2:n remontti sisälsi n. 600€ remonttia ennen vuokralaisen muuttoa, jotka voin vähentää asuntoa myydessä.

Olen asettanut oikotielle asuntovahdin ja saan tiedon uusista myyntii tulevista yksiöistä sähköpostilla. Tarjolla on ollut paljon yksiöitä, mutta alle viiden minuutin perehtymisen jälkeen asunnot on voinut hylätä. En ole käynyt katsomassa asuntoja, mutta olen aktivoitunut seuraamaan tarkemmin myyntiin tulevia kohteita. Uskon että seuraava asunto tulee omaan käyttöön.

Disqus Shortname

Comments system