perjantai 22. huhtikuuta 2016

Asuntokaupan metsästys ja välittäjän arviot

Valon lisääntymisen myötä kaivoin ostohousut esille ja aloin aktiivisemmin etsiä itselleni käyttöön tulevaa yksiötä. Ryhdyin seuraamaan aktiivisemmin myyntiin tulevia asuntoja, jotta pääsisin ensimmäisten joukossa sopimaan näyttöjä ja tekemään tarjousta kohteesta. Kaksi kohdetta tuli vastaan, jotka vaikuttivat laskimen ja ilmoituksen perusteella todella hyviltä kohteilta, mutta en päässyt omien menojen takia näytölle samana päivänä ja asunnot ehtivät mennä kaupaksi.

Kerroin tästä eräälle ystävälleni ja hänen kysymys oli ensimmäisenä Harmittaako?. Rehellisesti sanottuna ei. Toisesta kohteesta tehtiin tarjous näkemättä asuntoa ja toisesta tuli hintakilpailu kahden ostajan välillä. En olisi tarjouskilpailuun lähtenyt mukaan, vaikka näytöille olisinkin ehtinyt.

Olen tyytyväinen, että pystyn näkemään jo melko nopeasti asunnosta onko siinä potentiaalia sijoituskohteeksi vai ei. Näiden kahden kohdalla arvioni osui oikeaan, koska molemmat menivät sijoittajille. Tiedostan olevani vielä aloittelija (asunto)sijoittajana ja siksi haluan aina tutustua rauhassa isännöitsijäntodistukseen, taloyhtiön taseeseen ja remonttisuunnitelmiin. En koe omaavani riittävästi ammattitaitoa ja tietoa, että voisin tehdä asunnosta tarjousta näkemättä tai lähteä hintakilpailuun ilman, että olen saanut mielestäni riittävästi tutusta kohteeseen. Asuntosijoittamisessa voi saada korkeita tuottoja nopeiden kauppojen avulla, mutta tiedän ettei minulla ole riittävää tietotaitoa vielä lähteä mukaan sellaiseen peliin.

Noin kuukausi sitten sain välittäjältä potentiaalisesta kohteesta tarjouksen sähköpostiin ennen julkista myyntiä ja olin heti yhteydessä omaan pankkiini, olisiko minulla mahdollisuutta saada lainaa vielä yhtä asuntoa varten. Virkailija suositteli pyytämään välittäjää tekemään arvion nykyisten asuntojen arvosta, koska voisin hyödyntää olemassa olevista asunnoistani vakuuksia. Pyysin kolmelta välittäjältä tarjouksen arvioinnista ja arviointien hintahaarukka oli 200-800€+alv. Alustavasti virkailijan mukaan näyttää hyvältä ja sanoi, että nyt kun omaisuutta jo on, katsotaan lainan myöntämistä vähän eri kantilta.

Välittäjä arvioi asuntoni seuraavasti:
Sijoitusasunto nro1. 32 000€
Sijoitusasunto nro2. 45 000€

Ensimmäisen asunnon arvio oli täysin sama mitä olin itse maksanut ja toisen arvio oli 1000€ suurempi kuin ostohinta ja jäljellä oleva remonttivastike. Vakuuksia ei ollut käytettävissä kuin 1000€, mutta koen arvioin olevan kannaltani erittäin hyödyllinen pankkisuhteeni kannalta. Nyt minulla on ulkopuolisen kirjallinen arvio asuntojen käyvästä arvosta ja sen avulla voin näyttää pankille, että molemmat asuntokaupat on tehty järkevällä hinnalla. Tähän mennessä pankilla on ollut vain minun oma arvio ja sana asuntojen käyvästä arvosta ja soveltuvuudesta sijoittamiseen.

Tein pankille kirjallisen selvityksen omasta taloudellista tilanteestani, jossa selvitän asuntojen nykyiset tuotot, tulevien remonttien hinta-arviot, kassavirtalaskelmat, osakeluettelon, sijoitusallokaation jakautumisen eri omaisuusluokkien välillä ja nettotulojen säästöprosentin keskiarvon. Kirjasin olennaisimmat tiedot exceliin ja liitin selvitykseen kaaviot, joista saa jo hyvän käsityksen talouteni tilanteesta. Avasin myös kirjallisesti sijoitusstrategiaani ja sijoitusteni tuottoja.

Tämän selvityksen avulla haluan näyttää pankille, että koulutustaustani huolimatta sijoitusharrastukseni on vakavaa ja olen perehtynyt aiheeseen melko laajasti. Oletan tämän selvityksen helpottavan seuraavan asuntolainan myöntämistä, toki riskinä on että pankki tulkitsee minut ammattilaiseksi ja nostaa lainan marginaalia. Mikäli näin tapahtuisi, niin koen että se olisi pankin tapa korottaa minun asiakasprofiilia vakavemmin otettavaksi.

Olen käynyt muutamassa asuntonäytössä lähiaikoina, mutta potentiaalisia kohteita on ollut tarjolla vain yksi, josta myös jätin tarjouksen. Tarjoukseni oli 11% alle pyyntihinnan, koska koin pyyntihinnan olevan hieman korkea. Myyjä hylkäsi, eikä suóstunut antamaan minkäänlaista vastatarjousta. Olisin ollut valmis maksamaan vielä vähän enemmän asunnosta, mutta olisin odottanut myyjältä jonkinlaista vastatarjousta. Kohde ehti olla julkisessa myynnissä pari viikkoa ja tarjosin myyjälle mahdollisuutta jättää vastatarjousta minulle, mutta välittäjä kertoi että nuori pariskunta oli ostanut asunnon pyyntihinnalla. Myyjä oli perikunta ja oletan että perikunnassa oli joku 'änkyrä', joka ei ollut valmis joustamaan hinnassa lainkaan.

Olen tyytyväinen nykyiseen vuokra-asuntooni, eikä minulla sen vuoksi ole pakottavaa tarvetta löytää heti omaa asuntoa. Taidan kokeilla tänä kesänä samaa strategiaa kun viime kesänä ja olla valmiina tekemään nopeita liikkeitä. Kesällä ei tule paljoa asuntoja myyntiin, mutta aina tulee kohteita, joista myyjä haluaa nopeasti eroon. Pidän omaa kesälomani vasta syksyllä, kun suurin osa on pitänyt jo kesälomansa, jolloin minulle jää kesä- ja heinäkuu aikaa kytätä hyviä kohteita.

8 kommenttia:

  1. Nopeisiin peliliikkeisiin varautuminen asunnon metsästyksessä on aina fiksua, eikä maksa mitään. Nyt ennen kesää saattaa asunnot olla hieman edullisempia, ainakin minä laitan asunnon myyntiin loppukesästä kun opiskelijat saavat opiskelupaikkatiedot ja toivon kovempaa hintaa. Katsotaan miten käy.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Mitään se ei maksa, eikä se useinkaan vaadi suurta vaivaa. 5-10 minuuttia niin tietää tarviiko pohtia enempää. Enemmän asennekysymys että heti tekee tämän työn

      Poista
  2. Saako kysyä mistäpäin suomea saa asuntoja 30 tonnilla? Täällä pk seudulla sillä rahalla ei saa edes leikkimökkiä =D

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Lahdesta ainakin saa jo tuohon hintaan.

      Poista
    2. Kouvolan keskustasta 2km niin saa, tosin ihan alkuperäiskuntoinen. Katsoin että halvimmillaan Kouvolan syrjäseudulla sai kaksion 12 000. Jokainen voi päätellä että kaikki remontit tekemättä js vastike jo nyt pilvissä. Paljon tyhjiä liikehuoneistoja joka selittää myös.

      Poista
    3. Aika monestakin pienemmältä paikkakunnalta. Jos vaan tulet rohkeasti kehä 3:n ulkopuolelle, niin saatat eksyä/päätyä sellaisiin paikkakuntiin :)

      Poista
  3. Onhan niitä pilvin pimein. Joitain jopa pääkaupungista tunnin matkan päässä pienten kuntien keskuksissa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Juuri näin. Kouvola on monissa tutkimuksissa ollut vuokratuotoltaan suomen kovimpia kaupunkeja, mutta arvonnousu on todella heikkoa. Amatöörinä melko helposti löytänyt kohteita joiden vuokratuotto on lähellä 10%, jos ei laske tulevia remontteja vielä hintaa. Remontit mukaan, niin 6-7% pääsee silti vielä melko helposti.
      Mitä lähemmäs Helsinkiä menee, niin hinta ja kysyntä nousee. Vaikea ulkopaikkakuntalaisena päästä kiinni nopeisiin kauppoihin ja paikallistuntemuksen puute voi aiheuttaa hutiostoja.

      Poista

Disqus Shortname

Comments system