lauantai 29. lokakuuta 2016

Sijoitusasunto nro 4, tervetuloa.

Kesken kirjanpidon oppituntien sain oikotieltä sähköpostia, jossa ilmoitettiin myyntiin tulleesta 24m2 yksiöstä Kotkansaarella. Osasin käyttää exceliä opettajaa paremmin ja sen vuoksi minulla oli ylimääräistä aikaa laskea kohteen oletettuja tuottoprosentteja vuokratuottolaskurilla. Soitin 10 minuuttia sähköpostin tulon jälkeen välittäjälle ja pyysin saada isännöitsijäntodistuksen, taloyhtiön taseen ja pitkän tähtäimen remonttisuunnitelman. Välittäjä lupasi laittaa ne aamulla toimistolle mennessä sähköpostilla ja lupasi selvittää milloin vuokralaiselle sopii näyttö. Aamulla sain sähköpostia välittäjältä, jossa oli tarvittavat paperit ja ehdotus kahden päivän päähän asuntonäyttöön.

Oppitunnit olivat virka-ajan ulkopuolella, enkä siksi voinut heti soittaa pankkiin virkailijalleni, onko minulla mahdollisuus saada lainaa kohteeseen. Olin saanut kesällä lainalupauksen, mutta tähtäimessä oleva asunto oli 1/3 kalliimpi ja siksi en ollut lainkaan varma riittäisikö vakuuteni.

Tein pankkiin lainahakemuksen ja soitin seuraavan aamulla omalle virkailijalle ja tiedustelin millaisilla ehdoilla minun olisi mahdollisuus saada lainaa. Virkailija kertoi tapaavansa pankinjohtajan kohta ja voi keskustella lainasta hänen kanssaan. Lupasin lähettää hänelle 30 minuutin sisällä selvityksen, jossa tuli ilmi nykyiset asunnot tunnuslukuineen, omat tulot, nettosäästöprosentti, osakeluettelo, rahastoluettelo,  osakesijoitusstrategia, kiinteistösijoitusstartegia ja lyhyt kuvaus omasta elämäntilanteestani. Kaksi tuntia myöhemmin sain sähköpostia, jossa virkailija kertoi keskustelleen pankinjohtajan kanssa lainasta ja hieman ehdottamaani suuremmalla käsirahalla minun on mahdollisuus saada lainaa. Muutoin lainan ehdot olisivat samanlaisia kuin aikaisemmissa lainoissani, mutta marginaali nousisi 0,05%.

Asunnon tiedot


Olin tutustunut huolella kiinteistöön. Taloyhtiö koostui kahdesta kiinteistöstä, 1930-luvulla ja 1994 rakennetuista, joissa ei ollut tulossa seuraavaan 10 vuoteen suurempia remontteja. Taloyhtiössä oli yli 120 asuntoa, lääkärikeskus ja muutama liikehuoneisto. Lisäksi taloyhtiö omistaa tontin, joka on Kotkansaarella melko harvinaista. Kohde on 1994 rakennetussa kiinteistössä ja se olisi hyvä lisä 1970-luku painotteiseen asuntoportfoliooni.  Asunto oli vuokrattu valmiiksi ja vuokralainen oli nuori nainen, joka on asunut jo melkein kahden vuoden ajan asunnossa. Vuokra vaikutti korkealta, mutta alempaa tekstiä selviää miksi vuokra oli sopiva.

Asunnossa oli erikoinen piirre se, että virallisissa papereissa se oli 24m2, mutta myyjä kertoi omien mittauksien mukaan asunnon olevan n.30m2. Asuntonäytöllä myyjän arvio asunnon koosta oli mielestäni realistinen. Asunto ei ole perinteisellä pohjaratkaisulla toteutettu, vaan pikemminkin peilikuva F-kirjaimesta. Alemmassa sakarassa tilava kylpyhuone, ylemmässä huone ja pystysakaralla keittiö. Asunto on ollut aikaisemmin joko lääkärikeskuksen käytössä tai liikehuoneistona.

Asunto oli kunnoltaan erittäin hyvä. Kaikki sisäpinnat hyvässä kunnossa, lattia uusittu lähiaikoina, keittiö uusittu ja kylpyhuone remontoitu. Tämä on ensimmäinen asunto, johon ei tarvitse tehdä mitään remonttia useampaan vuoteen. Tämä oli erittäin helppo ratkaisu, mutta remonttihousut eteisen naulakossa protestoivat päätöstäni.




Kaupanteko 

Prosessi oli tapani mukaan melko nopea, miksi sitä turhaan aikailemaan kun hommat on kunnossa:
Olin sopinut välittäjän kanssa näytön sunnuntaille 15.30 ja näytön aikana jätin tarjouksen. Sain vastatarjouksen jonka hyväksyin 17.00. Sähköposti oli tullut jo 16.30, mutta en sitä ollut huomannut. Alkaakohan sitä olla ruosteessa?
Ilmoitin sähköpostitse pankkiin asiasta ja maanantaina 12.00 sähköpostissa oli välittäjän ehdotus kaupantekoajasta ja pankkivirkailijan ehdotus lainapapereiden kirjoittamisesta. Ajat sopivat minulle ja 10 päivää myöhemmin istuin pankissa kirjoittamassa kauppakirjaa.



maanantai 24. lokakuuta 2016

Nopeaa asuntokauppaa I tilannepäivitys

Kirjoitin Nopeaa asuntokauppaa tekstissä, että asunnosta löytyi jonkin asteinen kosteusvaurio. Otin yhteyttä isännöitsijään ja muutamana minuutin keskustelun perusteella hän sanoi laittavansa tiedon Polygonille, joka saa tulla tarkistamaan tilanteen. Isännöitsijä varoitteli, että saattaa kestää muutama päivä kun ottavat yhteyttä. Olin tyytyväinen, ettei tälläisestä asiasta tarvinnut käydä vääntämään vaan isännöitsijä hoiti asian heti eteenpäin. Tämä oli myös tulevan remontin kannalta erittäin mieluista, että selviää nopeasti pääsenkö jatkamaan laminaatin asentamista vai en. 

Seuraavana päivänä Polygonilta soitettiin ja sovittiin parin päivän päästä on tarkastus. Mittaaja mittasi kylpyhuoneen, keittiön ja eteisen kosteudet ja kaikki olivat viitearvojen sisällä. Ainoastaan suihkutilan ja eteisen välisessä lattiasaumassa oli pieni reikä, mutta seinän sisällä ei ollut kosteutta. Kosteusvaurio on tullut paljon aikaisemmin ja on ehtinyt jo kuivua, jonka seurauksena eteisen puoleinen seinä lattiatasosta oli heikentynyt ja sen vuoksi betonista irtosi palanen naulaa irrottaessa. Ei kuitenkaan voida todentaa että vaurio olisi aiheutunut minun kylpyhuoneesta.

Pyysin samalla arviota kylpyhuoneen remontin tarpeesta ja suosituksena oli että kylpyhuone uusitaan tulevaisuudessa, mutta sille ei ole  akuuttia tarvetta. Kerroin 5-7 vuoden sisällä tulevasta putkiremontista ja arvion mukaan kylpyhuone kestää siihen asti. Korjauskehotuksena tuli lattiasauman paikkaaminen silikonilla. Kävimme tarkistuksen raportin isännöitsijän kanssa puhelimitse läpi ja sovimme, että voin itse hoitaa lattiasauman paikkaamisen remontin yhteydessä. 

Tällä kertaa pääsin pelkällä säikähdyksellä ja pääsin jatkamaan remontin loppuun saakka ilman vastoinkäymisiä. Jäin pohtimaan olisinko voinut välttää tilannetta jotenkin tai johtiko nopea kaupankäynti hätiköintiin?. Mikäli olisin vaatinut kuntotarkastuksen, olisi siinä tullut esiin kylpyhuoneen sauman pettäminen, mutta samalla olisi myös voitu mitata seinien ja lattioiden olevan kuivaa. Tämä tieto ei olisi todennäköisesti vaikuttanut päätökseeni eikä se olisi vaikuttanut kauppahintaan. 

lauantai 22. lokakuuta 2016

Q2 Raportti

Elämäntilanne

Virkatyön lisäksi olen tehnyt sivutöitä sairaanhoitopiirille kehitysvammaisten asumisyksikköihin, jossa on ollut tarvetta 2. yötyöntekijälle. Muutaman pitkän sairasloman vuoksi töitä olisi ollut, niin paljon kuin olisin halukas tekemään. Olen viime vuosien aikana tehnyt tasaisesti keikkatyötä muutamassa yksikössä ja olen heille ja asukkaille tuttu ihminen niin se helpottaa kaikkia.


Keikkatyöt tulevat tarjolle tekstiviestillä ja usein aamuisin, jolloin en ole hereillä. Sen vuoksi tänä vuonna olen tarjonnut sähköpostitse itseäni töihin mm. pääsiäiseksi ja juhannukseksi. Yksiköiden sijaistarve on krooninen ja tällä tavalla pystyn saamaan itselleni mielekkäitä vuoroja, kun niitä haluan ja yksiköt saavat pätevän työntekijän. Tekemäni lisätyöt ovat pääasiassa sunnuntai- ja yövuoroja, joista maksetaan vuorolisiä. Arvostan omaa vapaa-aikaani niin paljon, etten kovin mielelläni työskentele arkisin lainkaan. Lisätyöt eivät ole taloudellisesti minulle pakollisia, vaan teen niitä 'harrastuksena'. Lisätyöstä saatavat rahat käytän lähes poikkeuksetta suoraan sijoituksiin.
Muutoin elämässä ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia Q1:seen nähden.

Henkilökohtainen talous

Lisätöiden ansiosta toisen kvartaalin tulot olivat lähes 2000€ suuremmat kuin normaalisti. Lisäksi sain 500€ stipendin säätiöltä ammattikorkeakoulusta valmistumisen johdosta. Menojen osalta kesäkuu oli suurin kulukuukausi, koska olin lomamatkalla Puolassa. Ulkomailla maksoin osan ostoksista visalla ja sen vuoksi osa kuluista siirtyy maksettavaksi Q3:lle ja saattaa vaikuttaa nettosäästöprosenttiin.

Nettotulojen säästöprosentti nousi toisella kvartaalilla 52,5 prosenttiin, kun sen ensimmäisellä kvartaalilla oli 22,5%. Nousua selittää keikkatöistä saatavat palkat, stipendi ja virkatyöstä maksetut lomarahat. Oletettavasti seuraavalla kvartaalilla en ihan noin korkeaan säästöprosenttiin kykene. Ensimmäisen vuosipuoliskon nettosäästöprosentti on 37,5%, joka on 12,5% enemmän kuin olin alkuvuodesta tavoitteekseni asettanut. Taisin asettaa itselleni liian helpon tavoitteen.

Sijoitukset

Osakemarkkinoilla toinen kvartaali tarjosi vauhtia ja vaarallisia tilanteita. Suurin yksittäinen markkinoita heiluttava tekijä oli Brexit. Kaikkien kyselyiden ja ennakkotietojen vastaisesti britit äänestivät EU-eron puolesta. Hyödynsin tätä markkinakuprua muutaman oston voimin.

Salkkuun tuli uutena yhtiönä Revenio, jonka esittelyssä kävimme Lahden osakesäästäjien järjestämässä tapahtumassa. Esittely oli vakuuttava ja yrityksen tietoihin tutustuessani, uskon yhtiön liiketoimintaan ja sen järkevään johtamiseen. Näen, että Revenio tulee kasvamaan vielä 1-3 vuotta, jonka jälkeen iso yritys ostaa yhtiön pois. Esittelyssä kerrottiin, että patentit on erittäin hyvin ja tarkasti haettu, mutta myönnettiin, että iso yhtiö voi oikeustoimilla kaataa/kaapata koko yhtiön niin halutessaan. Revenio maksaa n. 2% osinkoa, mikä on kasvuyhtiölle ihan sopiva määrä.


Ostot:
Nordea 100kpl à 8,15€
Revenio 20kpl à 23,53€
H&M 18kpl à 261,7 kr
Telia 100kpl à 3,8920€
Sampo 15kpl à 36,98€ ja toinen erä 15kpl à 35,28€

Kuukausisäästö 150€/kk  jatkui normaalisti Seligsonin rahastoihin. Kuukausisäästössä olevat rahastot ovat pysyneet samana:

Eurooppa
Pohjois-amerikka
Kehittyvät markkinat
Aasia

Korkorahastot
Euro-obligaatio
Euro corporate bond

Asuntosijoittaminen


Kuten aikaisemmassa postauksessa kerroin, ostin pienen 24m2 yksiön Kouvolan keskustasta omaan käyttööni. Tein asuntoon kevyen pintaremontin ja olin suunnitellut myös keittiöremontin tekemistä, mutta päätin uusia keittiön vasta muutaman vuoden kuluttua putkiremontin yhteydessä. Oletettavasti putkiremontin yhteydessä putket vedetään pintaan ja koteloidaan, jonka jälkeen keittiöremontti on helpompi suunnitella. Remontista tulee myöhemmin oma postaus, kun kaikki on saatu valmiiksi.

Kesällä ennen uusimman asunnon ostoa pyysin välittäjää arvioimaan omistamani asunnot, jotta voisin saada vapaana olevaa vakuutta käyttöön uuden asunnon hankinta varten. Arvio maksoi 248€ ja sen avulla sain 1000€ lisää vakuusarvoa käyttöön. Lisäys ei ollut kovin suuri, mutta koen arvion olevan enemmänkin todiste pankille tiedoista, etten ole ostanut ylihintaan asuntoja. 

Kahden sijoitusasunnon asukkaista ei ole kuulunut mitään, eli päättelen kaiken olevan hyvin.

Väliarvio vuoden tavoitteiden täyttymisestä:


  • Tavoitteeni oli saada 25% nettotuloista säästöön ja tällä hetkellä keskiarvo on 37%, joten tavoite on toteutunut paljon yli odotusten.
  • Tavoitteenani oli tuplata netto-omaisuuteni vuoden aikana ja vaikka on vasta puoliväli vuodesta, olen melko lähellä jo saavuttaa tavoitteen. Mikäli en olisi joutunut tekemään alaskirjausta opintolainanhyvityksestä, olisin saavuttanut tavoitteen Q2:n aikana. En ole ottanut huomioon netto-omaisuuslaskemissa, vaikka minulla on lähes 1500€ hyvittämätöntä verovelkaa, jonka voin hyödyntää heti kun maksan opintolainaa.
  • Kelan velka 1086€ maksettu
  • Nordnet superluotto maksettu 1723€, mutta otettu uutta lainaa asuntoa ja brexit dippiä varten
  • Opintolainan maksua en ole vielä aloittanut, vaan olen päättänyt hyödyntää veroetua harkitusti. Maksut alkaa viimeistään 2017 tammikuussa
  • Tarkennus exceleihin ja talouden seurantaan. Olen aktiivisesti kehittänyt omia excel seurantatyökalujani. Sijoitusten automaattisen seurannan google spreadsheet vielä työn alla.




  • Indeksisalkun osuus on kasvanut, mutta ei ole vielä saavuttanut 35% osuutta sijoituksista, todennäköistä että toteutuu loppuvuoteen mennessä.
  • Käteisvarojen kerääminen onnistui siihen asti kunnes ostin asunnon, joten välivaihe jäi lyhyeksi ennen kuin tavoite toteutui.
  • Olen kehittänyt sijoitusasuntojen exceleitä, jotka helpottavat tulevaisuudessa verosuunnittelua. Olen aktiivisesti pyrkinyt perehtymään aiheeseen verkossa olevan materiaalin ja esimerkkien kautta.
  • Olen ollut aktiivinen Kouvolan osakesäästäjien toiminnassa ja syksylle tulossa mahdollisesti näkyvyyttä.
  • Sijoitusyhtiön osakeantiin jätin osallistumatta, samaan neuvottelin kahdesta asunnosta niin en piti varautua käsirahaan.


  • Tavoitteena kirjoittaa blogiin kuukausittain postaus. Onnistumista kuvaa hyvin, että kirjoitan Q2 raporttia lokakuussa. Kesä on vaikeaa kirjoittamisen kannalta itselleni, jatkossa hyvä tiedostaa tämä haaste ja haastaa itseään oppimaan tästä tavasta pois.
  • Kaaviot ovat toistaiseksi vielä omissa exceleissä ja en ole niihin vielä täysin tyytyväinen, siksi en niitä vielä blogin puolella julkaise.
  • TWR ja automaattinen sijoitusexcel on kehitteillä, halusin siihen muutamia omia lisäyksiä jotka eivät ihan toimineet kuten piti. Pitänee konsultoida osaavampia.

perjantai 21. lokakuuta 2016

Sijoittajamestari

Sijoittajamestari on kilpailu, jossa jokaiselle osallistujalle annetaan 10 000€ mielikuvitusrahaa ja ideana on tehdä mahdollisimman suurta tuottoa erilaisilla sijoitustuotteilla. Käytettävissä on Warrantit,turbo warrantit, sertifikaatit, futuurit ja minifutuurit. Tuotteet ovat sidottuja pörssiyhtiöihin, indekseihin, hyödykkeisiin, korkoihin tai valuuttoihin.  Kilpailussa jokaisen viikon parhaan tuloksen tehnyt kilpailija palkitaan ja kokonaiskilpailun voittaja saa 100g kultaharkon, jonka arvo on n. 4000€.

Itse en ole aikaisempina vuosina osallistunut tähän, tänä vuonna päätin osallistua kilpailuun ihan oppimistarkoituksessa. En ole koskaan käynyt kauppaa warranteilla tai futuureilla, koska tuotteet ovat olleet mielestäni liian hankalia ja suurimpana syynä, en ole kokenut tähän mennessä tarvetta vivuttaa salkkuani viputuotteilla. Olen käyttänyt superluottoa muutamiin osakeostoihin, mutta kohteena ovat olleet vakaat yhtiöt joiden osingonmaksu on merkittävästi korkeampi kuin lainan korko. Eikä siis mitenkään liity tähän aiheeseen.

Twitterissä tiedustelin osallistuuko kukaan seuraajistani kilpailuun, koska olisi kiva verrata miten hyvin(huonosti) tulisin tuotteilla pärjäämään. Kilpailuun osallistumisesta ilmoittivat Hirppis ja Sebastian. Näiden herrojen kesken asetimme leikkimielisen (yeah right!) kilpailun, jossa palkintona oli oluttuoppi seuraavassa Osakesäästäjien keskusliiton tapahtumassa. Kaikki toimimme osakesäästäjien paikallisyhdistyksen hallituksissa, niin ryhmämme nimi oli luonnollisesti OSKL. Haastoimme mukaan Rovaniemen osakesäästäjät, mutta kukaan ei tainnut huomata haastettamme.

Tästä loistavasta ideasta päätin jatkojalostaa vielä toisen kilpasarjan, johon haastoin mukana talousblogaajia. Käsitykseni mukaan kenellekään blogaajalla ei ollut kokemusta viputuotteista, niin päätin kutsua kilpailuun vielä mukaan mustaksi hevoseksi Valuuttakauppias:in, joka twitterissä kertoo omasta päiväkaupastaan valuutoilla. Oli mukava saada kilpailuun mukaan asiaan hieman enemmän perehtynyt osallistuja, tokikaan en usko että ihan samanlaista aktiivisuutta ja perehtyneisyyttä tähän leikkimieliseen kisaan viitsi käyttää jos tekee oikeaa kauppaa samalla.

Seuraavassa esittelen jokaisen viikkokilpailun tulokset OSKL ja Talousblogaajat sarjoissa ja viimeisenä koko kolmen viikon lopputuloksen.


OSKL 1. viikko 2. viikko Kokonaistulos
Nuuka 9,11 % -3,20 % 4,01 %
Hirppis -46,29 % 44,11 % -10,33 %
Sebastian -2,29 % -9,29 % -32,61 %

Blogaajat
Nuuka 9,11 % -3,20 % 4,01 %
Valuuttakauppias 3,73 % 3,39 % 3,83 %
Matkalla vaurauteen 10,40 % -3,40 % 3,50 %
Pohatta 1,70 % -18,51 % -10,52 %
Bisnes Ananas 2,78 % -0,06 % -13,91 %

OSKL ryhmässä ensimmäisellä viikolla olin ainoa joka selvisi pää pinnalla plussa, Hirppis lähti kilpailuun kovalla rytinällä ja oletettavasti ei ihan tällä kertaa vivut osuneet. Toisella viikolla Hirppis pesi muilla osanottajilla lattiaa ja muut päättivät tasapainon vuoksi ottaa hieman negatiivista omaan tulokseen. Kolmannella viikolla sitten koitettiin parannella aktiivisesti vielä sijoituksia kokonaiskilpailussa.

Blogaajat ryhmässä ensimmäisen viikon vauhdikkaimmin aloitti Matkalla Vaurauteen, josta itse jäin hieman reilun prosentin jälkeen. Kaikki osanottajat päätyivät ensimmäisellä viikolla positiiviseen tulokseen!. Toisella viikolla sitten mentiin negatiivisella vireellä joista ainoana plussalle selvisi Valuuttakauppias. Lopputuloksissa kolme parasta päätyi 0,51% sisään, joten erot olivat hyvin pieniä.


Kaikki kilpailuun osallistujat ovat pitkäjänteisiä sijoittaja ja säästäjiä (oletuksena poisluettuna Valuuttakappias), siksi kilpailun informaatio-arvo on enemmän viihteellinen kuin kertoo kenenkään tiedoista tai taidoista. Kilpailuun osallistuttiin enemmän ja vähemmän aktiivisesti ja tässä tapauksessa en tiedä oliko se hyvä vai huono asia tuloksen kannalta. Tiedon lisäksi taitaa tuurilla olla suurempi merkitys kilpailun lopputuloksen kannalta kuin tiedolla, ainakin tälläisessä harrastajien leikkimielisessä kilpailussa. Mikäli ensi vuonna on vielä innokkaita, niin olen ehdottomasti mukana järjestämässä kilpailua, johon voisi kutsua enemmän osanottajia molempiin sarjoihin.

Toivoisin että jokainen osallistuja voisi kertoa vähän strategiastaan, onnistumisista ja epäonnistumisista kommentteihin. Sijoittajamestarin sivujen kautta näkyy vain joitakin edellisiä kauppoja ja sen vuoksi en niitä pysty katsomaan ja poimimaan em. tietoja. Olisi mukava myös kuulla mitä kilpailu teille opetti?.







Molempien sarjojen kiistattoman voittajan kommentit:
Suurimman osan kilpailusta käytin Bull & Bear serfikaatteja, joissa kohde-etuutena oli öljy, indeksit, valuutat ja kulta. Kaksi kertaa kokeilin warrantteja, mutta molemmilla kerroilla niiden kohdalle jäi luu käteen(-2000€) ja tulos olisi ollut paljon parempi jos olisin vain malttanut käydä kauppaa tuotteilla joita ymmärrän kunnolla. Lähes kaikissa käyttämissämäni tuotteissa oli korkea vipu 10x-15x, joten melko korkealla riskillä koko kilpailun ajan menin. Muutamia kertoja myin kaikki omistukset ja lähdin rakentamaan salkun ihan uudelleen eri indekseillä ja vaihdoin öljyn Bull sertfikaatin Beariin. 

Disqus Shortname

Comments system