lauantai 14. tammikuuta 2017

Blogi siirtyy

Olen jo pitkään pohtinyt blogin siirtämistä wordpress pohjalle ja oman domainin hankkimista. Tulevaisuudessa www.nuuka.blog domanin kautta löytyy jatkossa Nuukan tarinoita kohti vaurastumista. Blogger toimi hyvänä starttina 'uralle', mutta uusimpien yhteistyökuvioiden vuoksi koen tärkeänä muuttaa blogia ammattimaisempaan suuntaan.
Blogi jää muutamaksi kuukaudeksi vielä näkyviin blogger-alustalle, ennen kuin sen tulen poistamaan.

edit.
Kommenteissa ilmeni, että uuden blogin seuraamisessa ollut haasteita. Suuri kiitos isomahamiehelle, joka löysi tähän ratkaisun!. Seurattavaksi osoitteeksi kun laittaa https://nuuka.blog/feed/ silloin pitäisi seuraamisen onnistua.

torstai 5. tammikuuta 2017

2016 yhteenveto 2/2 Sijoitusvarallisuus

Osakkeet 

Sijoitusvuoden ehdoton onnistuminen oli Suomen hoivatilat oy:n anti, joka nousi 160%. Hoivatilojen anti oli ensimmäinen osakeanti johon osallistuin. Annista oli paljon positiivista uutisointia ja useat analyytikot antoivat ostosuosituksia, olin silti hieman epävarma kun strategiani on ollut ostaa isoja ja vakaita osingonmaksajia. En uskaltanut luottaa myöskään omiin taitoihin arvioida yhtiön liiketoimintaa, vaikka aiheesta blogasinkin.  Olen tyytyväinen osallistumiseen ja suunnitelmissa on  jatkan holdaamista. Mikäli vuoden 2017 aika tulee osakeanti, aion osallistua.

Vuoden pettymys oli H&M.
Osakkeideni ostojen keskihinta on 297,7 SEK ja osake päättyi vuoden viimeisenä päivänä 252,40 SEK. Aloitin ostot 350 SEK tietämillä ja yrityksen laajentaminen on syönyt tulosta ja sen myötä myös heikentänyt osaketta. Pidän osaketta ja jään seuraamaan hinnankehitystä, jos tulee massiivinen lasku irrationaalisten syiden takia, harkitsen lisäostoja.

Ostot:
Fortum
45kpl à 13,05€

Teliasonera
100kpl à 4,1530€
100kpl à 3,8930€
85kpl à 3,78€
Vuoden 2016 tuotot
Nordea
100kpl à 8,15€

Revenio
20kpl à 23,53€
20kpl à 27,79€
20kpl à 27,82€

Hennes & Mauritz
Seligson rahastot
18 à 261,7 SEK

Wal-mart
1kpl à 71,46$*

Tuotot sijoitusuran alusta.
Procter & Gamble*
5kpl à 86,33$

Sampo
15kpl à 36,98€
15kpl à 35,38€

Myynnit:
Fortum
34kpl à 15,07€
55kpl à 14,09€
db x-trackers S&P Select Frontier
*Hankittu nordnet kampanjan aikana ilmaisilla kaupankäyntikuluilla


Rahastot

Seligsonin kuukausisäästö jatkui normaalisti 150€/kk. Vuoden aikana tein muutamia lisäostoja Brexitin aikaan ja syksyllä siirtäessäni S-osuuksien pääomankorot rahastoihin. Lisäostoilla tasapainotin rahastoa, jotta kehittyvien maiden osuus olisi hieman pienempi. Alkuvuodesta kehittyvät markkinat oli samassa painossa kun eurooppa ja usa.

Nordnetin superluoton takia jouduin ostaa usa:n ja aasian korkoja, ettei yhden arvopaperin osuus nouse liian suureksi ja sen myötä superluoton korko nouse kalliimmaksi. Myöhemmin salkun tasapainotuksen yhteydessä myin ostamani korkorahastot pois. Aikaisemmin kuukausisäästössä oli Frotier-markkinoille sijoittava rahasto, mutta tämä oli hieman virhearvio ja vaikka kulut olivat poskettoman suuret, päädyin myymään rahaston ja sijoittamaan osakkeisiin.

Asuntosijoittaminen

Asuntosijoitusharrastus otti suuren askeleen eteenpäin vuoden 2016 aikana.
Kesäkuussa sijoitusportfoliooni saapui (sijoitus)asunto nro 3. itselleni tuttuun tyyliin nopealla
Lankkujäljitelmälaminaatti 9€/m2 jämäeränä
maahantuojalta.
kaupalla ja päätin laskea omia asumiskulujani siirtymällä vuokra-asunnosta omaan asuntoon. Asunto sijaitsee ydinkeskustassa kävelykadun päässä, joten tulevaisuudessa kohde on hyvä sijoituskohde. Tuotto-odotus asunnolle remontit huomioon ottaen on 7-8%.

Asunnosta löytyi pieni kosteusvaurio, mutta vaurio oli niin pieni ja kuivunut jo kauan sitten, ettei se vaatinut toimenpiteitä. Taloyhtiössä on kuvattu putket, eikä vaurioita ollut ja taloon on  tulossa putkiremontti lähivuosina. Tällä kertaa selvittiin säikähdyksellä. Tilanne olisi ollut toki kannaltani ihan kohtalainen jos vaurio olisi paljastunut laajemmaksi, koska maksaja olisi ollut taloyhtiö tai edellinen omistaja. Toki se olisi aiheuttanut evakkoa ja haasteita, mutta olisi tullut remontti tehtyä 'ilmaiseksi'.

Tein asuntoon pienen pintaremontin poistamalla tapetin, maalaamalla seinät ja katon valkoiseksi, pienen tehosteseinän kahvin väriseksi ja asentamalla laminaatin. Remontti osui taas lomamatkan kanssa samaan aikaan ja sen vuoksi remontissa tuli kiire, eikä kaikkia listoja ehtinyt asentaa ennen muuttoa. Pieniä loppuviimeistelyjä olisi vielä tehtävä, mutta kiireet ovat painaneet loppuvuonna.

Sijoitusasunto nro 4 saapui minulle loka-marraskuun taitteessa osana strategiaani laajentaa asuntosijoitustoimintaa Kotkaan. Kotkansaarelta olin katsonut asuntoja jo jonkin aikaa, mutta hyvien kohteiden löytäminen on ollut melko haastavaa. Lisähaasteen kotkansaarella tekee sen, että suurin osa tonteista on vuokralla ja vuokrasopimus on päättymässä 1-5 vuoden sisällä.
Asunto tuli minulle hyvin tyypilliseen tapaan nopealla kaupalla.

Hankin sijoitusasunto nro 4:seen uudet keittiövalaisimet asukkaan pyynnöstä ja tälle vuodelle jätin liesituulettimen uusimisen. Liesituulettimen kehikko oli paikalla, mutta mitään moottoria ei ole millä ilmaa voisi poistaa. Lisäksi hoidin lattialämmityksen ja vuotavan hanan kuntoon ilmoittamalla taloyhtiölle asiasta, joiden vastuulla korjaukset ovat. Vuokralainen oli erittäin tyytyväinen kun viat tuli korjattua ja valaisimet uusittiin. Remontin yhteydessä vuokralainen ihmetteli miksi keittiön sulake aina laukeaa, kun käyttää mikroa. Remontin yhteydessä selvitettiin, että vika oli todennäköisesti vuokralaisen omassa mikrossa, annettu myös vinkkejä uuden hankintaan.

Pankkisuhde kehittyi vuoden aikana sellaiseen tilanteeseen, etten enää tarvitse työryhmän päätöstä asuntolainastani vaan saan lainalle hyväksynnän suoraan pankinjohtajalta. Marginaalissa tuli tässä prosessissa 0.05% korotus, mutta joustavuus lisääntyi merkittävästi. Oma virkailijani on ihan timantti, hän ymmärtää, että haluan tiedon lainasta nopeasti ja asiat myös hoituvat minun osalta samalla tahdilla ja varmuudella. Hyvä esimerkki miksi minun on kannattavampaa olla pienen pankin asiakas.

Asuntojen kassavirta on positiivinen jokaisen asunnon osalta ja laskelmien mukaan myös tulevien remonttien myötä kassavirran tulisi olla positiivinen. Sijoitusasunnoista on lainaa kertynyt vähemmän kuin Helsingin kantakaupungin yksiöllä on hintaa. Velkavipu on tällä hetkellä 90% ja oletettavasti velkavipu tulee pienenemään 5-10% vuoden aikana. Seuraava kohde tulee laskemaan velkavipua, pankin vaatiessa 30% käsirahaa asunnon arvosta. Oletettavasti seuraavan asunnon hankinta ajoittuu aikaisintaan loppuvuoteen, ellei sitten tule yllättäviä positiivisia muutoksia.

Uusien hankintojen osalta suurin hidaste tällä hetkellä on rahoituksen puute. Velkavipu on korkea, eikä ole vapaana olevia vakuuksia joita hyödyntää. Osuuspankin tarjoama oma luottotakaus on käytetty loppuun, eikä sieltäkään ole mahdollisuus saada apua vakuusvajeeseen. Suunnitelmissa ei ole myydä osakkeita tai rahastoja asuntohankintoja varten, vaan rauhassa keräillä käsirahaa seuraavaan kohteeseen. Alkuperäisessä suunnitelmissa tavoiteeni oli 2016 ja 2017 ostaa yksi sijoitusasunto lisää, olen tällä hetkellä vuoden tavoitettani edellä. Pidemmän tähtäimen suunnitelmana olisi 2020 saada kasaan 9-10 asuntoa ja sen pitäisi olla realistinen tavoite.

Vuoden tavoitteet

Nostaa indeksirahastojen osuutta sijoituksissa. 17,8% -> 35%
Ei onnistunut täysin. Indeksiosuusrahastojen osuus sijoituksista oli 19%. Rahaa siirtyi rahastoihin, mutta osakesalkku nousi niin paljon, että rahastojen  prosentuaalinen osuus kasvoi vain vähän.

Kerätä käteisvaroja markkinoiden laskun tai asunnon käsirahaa varten
Käsirahaa tuli kerätty ja tuli investoitua sijoitusasuntoihin. Osakedippiä varten käteisen osuus ollut aivan liian pieni.

Opiskella sijoitusasuntojen verotusta ja lainsäädäntöä.
Osallistua aktiivisesti paikallisen osakesäästäjien yhdistyksen toimintaan.
Yhdistystoiminnassa tullut paljon keskusteltua verotuksesta ja tullut saatua paljon vinkkejä mm. osakesäästäjien kuukausikokouksista ja muiden sijoittajien tapaamisesta. Asuntosijoittamiseen liittyvää verotusta olen tasapainottainut remointoimalla asuntoja pienentääkseni verojen osuutta.
Olen Kouvolan osakesäästäjien varapuheenjohtaja ja liityin 2016 lopussa osakesäästäjien keskusliiton nuorisotyöryhmään.

Osallistua osakesäästäjien kanssa toimivan sijoitusyhtiön osakeantiin.
Tällä kertaa jätin annin väliin. Olin samaan aikaan neuvottelemassa muutamasta asunnosta ja en uskaltanut osallistua, koska olisi muuten ollut haasteita saada käsirahaa asuntoa varten. Listamaatttoman yhtiön etuna on matalammat verot ja yhtiö on voittanut indeksi useampana vuotena peräkkäin, eikä hallinnoinnista makseta kenellekkään palkkaa joka pitää kulut ETF-rahaston tasolla.

Sijoitusura

Vuosi on sijoitus'uran' kannalta ollut erittäin onnistunut. Salkku tuotti kovia lukemia, mutta taustalla on tapahtunut paljon asioita, jotka ovat tukeneet sijoitusharrastusta ja vieneet sitä kohti ammattimaisempaa suuntaa.

2016 yhteenveto 1/2 Henkilökohtainen talous

Henkilökohtaisen talouden tavoitteet täyttyivät paljon ennakko-odotuksia paremmin. Sijoitusrintamalla tapahtui vuonna 2016 melko paljon ja toimenpiteet ovat olleet oikeaan suuntaan ainakin jos netto-omaisuuden kehitystä vertaa tavoitteeseen. Nettotulojen säästöprosentti kohosi merkittävästi, enkä koe että olisin joutunut tekemään erityisiä uhrauksia sen eteen.


Nettotuloista 25% säästöön (rahastot, osakkeet, sijoitusvelat tai käteinen)



Toteutui yli odotusten. Puolessa välissä vuotta omaan asuntoon muutto ja puolen vuoden lyhennysvapaa asuntolainalle teki ihmeitä säästöprosenttiin. Twitterissä ehdin jo hehkuttaa että nettotulojen säästöprosentti kohosi yli 40%, mutta jouluaattona ajoin autolla ojaan ja joudun maksamaan huoltoja sen verran, että tulos jäi 38,88%. Tänä vuonna pidin tarkempaa kirjaa säästöistä ja kuluista, joten summan pitäisi olla tarkkoja.

Alkuvuonna oli useita kuluja jotka tiputtivat säästöprosenttia: kesälomamatka, auton huolto, perhejuhla ulkomailla(oma ja vanhempien kulut), 500€ ylinopeussakko, sohva, olohuoneen pöytä ja uusi puhelin. Syyskuussa tuloni olivat n. 500€ pienemmät kuin normaalisti ja se johtui kesäloma-ajasta jolloin en saanut lisiä lainkaan. Loppuvuonna lisäkuluja olivat: ulkomaanmatka 2017, auton huolto, asunnon remontti ja AMK:n polkuopintojen maksu. Extremesäästäjä olisi jättänyt ulkomaanmatkat tekemättä, mutta ystävän kanssa tehtyä kesälomamatkan kokemuksia ei voi rahassa mitata.
 Netto-omaisuuden tuplaaminen (11 500€ -> 23 000€)


Omaan asuntoon muuton myötä asumiskulut olivat puolet vuodesta vain n.150€/kk, jotka näkyy suoraan nettovarallisuuden kasvussa. Lähtötilanteessa opintolainaan oli tehty vähennys valtion hyvityksestä, mutta olen niin vanha opiskelija, että saan vähennyksen vasta verotuksessa lyhentäessä lainaa. Siksi tein Q1 aikana 1400€ alaskirjauksen nettovarallisuuteen. Nettovarallisuuteni vuoden lopussa oli 29 149€ ja mikäli alaskirjausta ei olisi tehty, niin tulos olisi ollut 30549€. Tällöin nettovarallisuus olisi kasvanut 178% lähtötilanteesta.
Kelan velkojen maksu (1086€)
Nordnet superluoton maksu. (1723€) 
Kelan velat tuli maksettua alkuvuodesta ja maksoin superluoton 1723€ useampaan kertaan. Superluotto on edelleen käytössä paljon suurempana kun tuolloin, mutta siitä suuri osa on asuntojen käsirahoissa kiinni. Osakelainaa vuoden lopussa oli n.1400€.
Opintolainan takaisinmaksun aloitus
Tämä tavoite on ollut jo useamman kerran, mutta olen tietoisesti sitä siirtänyt verosuunnittelun takia. Ensimmäiset 1400€ kun lyhennän saan suoraan verovähennyksiin ja lyhennykset alkavat viimeistään 2018 tammikuussa. Vuoden kuluttua teen tarkemman suunnitelman lyhennysohjelmasta. Toistaiseksi olen löytänyt rahalle tuottavampia kohteita kuin lainanmaksu.
Tarkennusta Exceleihin ja talouden tilastoihin.
Oman talouden seurantaan tehdyt excelit ovat nyt hyvässä mallissa ja olen niihin tyytyväinen. Vuoden aikana kehitin sijoitusasuntojen kassavirta-exceleitä, jotka ovat jo melko hyvällä mallilla. Seuraava suurempi kehityskohde on pääomatulojen seuranta excelissä verotusta varten. Tällä hetkellä prosessi on hidas huonon toteutuksen takia, eikä voi edes syyttää ketään muuta kuin itseä.
 Ajattelin antaa itselleni vähän aikaa niiden kehittämisestä ja sitten myöhemmin uudella innolla löytää hyviä ratkaisuja. Aloitin kesällä automaattisesti päivittyvän google spreadsheetin rakentamista, mutta halusin liian monimutkaista omiin kykyihini nähden ja eräältä blogaajalta sain hyviä ohjeita, mutta turhauduin kun en enää edes ymmärtänyt miten tai miksi olin tiettyjä ominaisuuksia rakentanut.

Säästöprosenttilaskemissa en ole huomioinut oman asunnon asuntolainaa sijoituksena, mutta netto-omaisuudessa olen. Asunnoista saatavia vuokratuloja en ole huomioinut itselleni tuloksi, koska vuokratulot kattavat kulut ja ylijäämän jätän tilille. Poikkeuksena sijoitusasunto 4. jonka ylijäämällä olen maksanut superluottoa, jota käytetty asunnon käsirahana.

Disqus Shortname

Comments system