torstai 5. tammikuuta 2017

2016 yhteenveto 2/2 Sijoitusvarallisuus

Osakkeet 

Sijoitusvuoden ehdoton onnistuminen oli Suomen hoivatilat oy:n anti, joka nousi 160%. Hoivatilojen anti oli ensimmäinen osakeanti johon osallistuin. Annista oli paljon positiivista uutisointia ja useat analyytikot antoivat ostosuosituksia, olin silti hieman epävarma kun strategiani on ollut ostaa isoja ja vakaita osingonmaksajia. En uskaltanut luottaa myöskään omiin taitoihin arvioida yhtiön liiketoimintaa, vaikka aiheesta blogasinkin.  Olen tyytyväinen osallistumiseen ja suunnitelmissa on  jatkan holdaamista. Mikäli vuoden 2017 aika tulee osakeanti, aion osallistua.

Vuoden pettymys oli H&M.
Osakkeideni ostojen keskihinta on 297,7 SEK ja osake päättyi vuoden viimeisenä päivänä 252,40 SEK. Aloitin ostot 350 SEK tietämillä ja yrityksen laajentaminen on syönyt tulosta ja sen myötä myös heikentänyt osaketta. Pidän osaketta ja jään seuraamaan hinnankehitystä, jos tulee massiivinen lasku irrationaalisten syiden takia, harkitsen lisäostoja.

Ostot:
Fortum
45kpl à 13,05€

Teliasonera
100kpl à 4,1530€
100kpl à 3,8930€
85kpl à 3,78€
Vuoden 2016 tuotot
Nordea
100kpl à 8,15€

Revenio
20kpl à 23,53€
20kpl à 27,79€
20kpl à 27,82€

Hennes & Mauritz
Seligson rahastot
18 à 261,7 SEK

Wal-mart
1kpl à 71,46$*

Tuotot sijoitusuran alusta.
Procter & Gamble*
5kpl à 86,33$

Sampo
15kpl à 36,98€
15kpl à 35,38€

Myynnit:
Fortum
34kpl à 15,07€
55kpl à 14,09€
db x-trackers S&P Select Frontier
*Hankittu nordnet kampanjan aikana ilmaisilla kaupankäyntikuluilla


Rahastot

Seligsonin kuukausisäästö jatkui normaalisti 150€/kk. Vuoden aikana tein muutamia lisäostoja Brexitin aikaan ja syksyllä siirtäessäni S-osuuksien pääomankorot rahastoihin. Lisäostoilla tasapainotin rahastoa, jotta kehittyvien maiden osuus olisi hieman pienempi. Alkuvuodesta kehittyvät markkinat oli samassa painossa kun eurooppa ja usa.

Nordnetin superluoton takia jouduin ostaa usa:n ja aasian korkoja, ettei yhden arvopaperin osuus nouse liian suureksi ja sen myötä superluoton korko nouse kalliimmaksi. Myöhemmin salkun tasapainotuksen yhteydessä myin ostamani korkorahastot pois. Aikaisemmin kuukausisäästössä oli Frotier-markkinoille sijoittava rahasto, mutta tämä oli hieman virhearvio ja vaikka kulut olivat poskettoman suuret, päädyin myymään rahaston ja sijoittamaan osakkeisiin.

Asuntosijoittaminen

Asuntosijoitusharrastus otti suuren askeleen eteenpäin vuoden 2016 aikana.
Kesäkuussa sijoitusportfoliooni saapui (sijoitus)asunto nro 3. itselleni tuttuun tyyliin nopealla
Lankkujäljitelmälaminaatti 9€/m2 jämäeränä
maahantuojalta.
kaupalla ja päätin laskea omia asumiskulujani siirtymällä vuokra-asunnosta omaan asuntoon. Asunto sijaitsee ydinkeskustassa kävelykadun päässä, joten tulevaisuudessa kohde on hyvä sijoituskohde. Tuotto-odotus asunnolle remontit huomioon ottaen on 7-8%.

Asunnosta löytyi pieni kosteusvaurio, mutta vaurio oli niin pieni ja kuivunut jo kauan sitten, ettei se vaatinut toimenpiteitä. Taloyhtiössä on kuvattu putket, eikä vaurioita ollut ja taloon on  tulossa putkiremontti lähivuosina. Tällä kertaa selvittiin säikähdyksellä. Tilanne olisi ollut toki kannaltani ihan kohtalainen jos vaurio olisi paljastunut laajemmaksi, koska maksaja olisi ollut taloyhtiö tai edellinen omistaja. Toki se olisi aiheuttanut evakkoa ja haasteita, mutta olisi tullut remontti tehtyä 'ilmaiseksi'.

Tein asuntoon pienen pintaremontin poistamalla tapetin, maalaamalla seinät ja katon valkoiseksi, pienen tehosteseinän kahvin väriseksi ja asentamalla laminaatin. Remontti osui taas lomamatkan kanssa samaan aikaan ja sen vuoksi remontissa tuli kiire, eikä kaikkia listoja ehtinyt asentaa ennen muuttoa. Pieniä loppuviimeistelyjä olisi vielä tehtävä, mutta kiireet ovat painaneet loppuvuonna.

Sijoitusasunto nro 4 saapui minulle loka-marraskuun taitteessa osana strategiaani laajentaa asuntosijoitustoimintaa Kotkaan. Kotkansaarelta olin katsonut asuntoja jo jonkin aikaa, mutta hyvien kohteiden löytäminen on ollut melko haastavaa. Lisähaasteen kotkansaarella tekee sen, että suurin osa tonteista on vuokralla ja vuokrasopimus on päättymässä 1-5 vuoden sisällä.
Asunto tuli minulle hyvin tyypilliseen tapaan nopealla kaupalla.

Hankin sijoitusasunto nro 4:seen uudet keittiövalaisimet asukkaan pyynnöstä ja tälle vuodelle jätin liesituulettimen uusimisen. Liesituulettimen kehikko oli paikalla, mutta mitään moottoria ei ole millä ilmaa voisi poistaa. Lisäksi hoidin lattialämmityksen ja vuotavan hanan kuntoon ilmoittamalla taloyhtiölle asiasta, joiden vastuulla korjaukset ovat. Vuokralainen oli erittäin tyytyväinen kun viat tuli korjattua ja valaisimet uusittiin. Remontin yhteydessä vuokralainen ihmetteli miksi keittiön sulake aina laukeaa, kun käyttää mikroa. Remontin yhteydessä selvitettiin, että vika oli todennäköisesti vuokralaisen omassa mikrossa, annettu myös vinkkejä uuden hankintaan.

Pankkisuhde kehittyi vuoden aikana sellaiseen tilanteeseen, etten enää tarvitse työryhmän päätöstä asuntolainastani vaan saan lainalle hyväksynnän suoraan pankinjohtajalta. Marginaalissa tuli tässä prosessissa 0.05% korotus, mutta joustavuus lisääntyi merkittävästi. Oma virkailijani on ihan timantti, hän ymmärtää, että haluan tiedon lainasta nopeasti ja asiat myös hoituvat minun osalta samalla tahdilla ja varmuudella. Hyvä esimerkki miksi minun on kannattavampaa olla pienen pankin asiakas.

Asuntojen kassavirta on positiivinen jokaisen asunnon osalta ja laskelmien mukaan myös tulevien remonttien myötä kassavirran tulisi olla positiivinen. Sijoitusasunnoista on lainaa kertynyt vähemmän kuin Helsingin kantakaupungin yksiöllä on hintaa. Velkavipu on tällä hetkellä 90% ja oletettavasti velkavipu tulee pienenemään 5-10% vuoden aikana. Seuraava kohde tulee laskemaan velkavipua, pankin vaatiessa 30% käsirahaa asunnon arvosta. Oletettavasti seuraavan asunnon hankinta ajoittuu aikaisintaan loppuvuoteen, ellei sitten tule yllättäviä positiivisia muutoksia.

Uusien hankintojen osalta suurin hidaste tällä hetkellä on rahoituksen puute. Velkavipu on korkea, eikä ole vapaana olevia vakuuksia joita hyödyntää. Osuuspankin tarjoama oma luottotakaus on käytetty loppuun, eikä sieltäkään ole mahdollisuus saada apua vakuusvajeeseen. Suunnitelmissa ei ole myydä osakkeita tai rahastoja asuntohankintoja varten, vaan rauhassa keräillä käsirahaa seuraavaan kohteeseen. Alkuperäisessä suunnitelmissa tavoiteeni oli 2016 ja 2017 ostaa yksi sijoitusasunto lisää, olen tällä hetkellä vuoden tavoitettani edellä. Pidemmän tähtäimen suunnitelmana olisi 2020 saada kasaan 9-10 asuntoa ja sen pitäisi olla realistinen tavoite.

Vuoden tavoitteet

Nostaa indeksirahastojen osuutta sijoituksissa. 17,8% -> 35%
Ei onnistunut täysin. Indeksiosuusrahastojen osuus sijoituksista oli 19%. Rahaa siirtyi rahastoihin, mutta osakesalkku nousi niin paljon, että rahastojen  prosentuaalinen osuus kasvoi vain vähän.

Kerätä käteisvaroja markkinoiden laskun tai asunnon käsirahaa varten
Käsirahaa tuli kerätty ja tuli investoitua sijoitusasuntoihin. Osakedippiä varten käteisen osuus ollut aivan liian pieni.

Opiskella sijoitusasuntojen verotusta ja lainsäädäntöä.
Osallistua aktiivisesti paikallisen osakesäästäjien yhdistyksen toimintaan.
Yhdistystoiminnassa tullut paljon keskusteltua verotuksesta ja tullut saatua paljon vinkkejä mm. osakesäästäjien kuukausikokouksista ja muiden sijoittajien tapaamisesta. Asuntosijoittamiseen liittyvää verotusta olen tasapainottainut remointoimalla asuntoja pienentääkseni verojen osuutta.
Olen Kouvolan osakesäästäjien varapuheenjohtaja ja liityin 2016 lopussa osakesäästäjien keskusliiton nuorisotyöryhmään.

Osallistua osakesäästäjien kanssa toimivan sijoitusyhtiön osakeantiin.
Tällä kertaa jätin annin väliin. Olin samaan aikaan neuvottelemassa muutamasta asunnosta ja en uskaltanut osallistua, koska olisi muuten ollut haasteita saada käsirahaa asuntoa varten. Listamaatttoman yhtiön etuna on matalammat verot ja yhtiö on voittanut indeksi useampana vuotena peräkkäin, eikä hallinnoinnista makseta kenellekkään palkkaa joka pitää kulut ETF-rahaston tasolla.

Sijoitusura

Vuosi on sijoitus'uran' kannalta ollut erittäin onnistunut. Salkku tuotti kovia lukemia, mutta taustalla on tapahtunut paljon asioita, jotka ovat tukeneet sijoitusharrastusta ja vieneet sitä kohti ammattimaisempaa suuntaa.

5 kommenttia:

  1. Sinulle on kyllä kerinnyt sattua ja tapahtua viime vuonna! Hyvin olet myös asuntoimperiumiasi saanut kasvateltua.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Vajaan vuoden verran vähän ajelehdin ja etsin mitä sitä rupeaisi tekemään, nyt alkaa tuottaa vihdoin hedelmää kun suunta on löytynyt :)

      Poista
  2. Tosi hienoja lukuja, onnittelut! Oot tehnyt kovasti töitä tavoitteiden eteen ja saavuttanut jo paljon.

    Miten olet ottanut väestönkehityksen huomioon asuntosijoittamisessasi? Eikö se ole kuitenkin riski joillain noilla alueilla minne sijoitat? Tunnet varmasti alueen ja asuntosijoittamisen paljon minua paremmin joten näkökulmasi tähän olisi kiinnostava tietää.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Suur-Kouvolassa keskustaan rakennetaan ja keskusta kasvaa koko ajan. Vanhat alueet Anjalankoski, Elimäki, Jaala, Sippola jne sivukylät tyhjenee ja sieltä saisi 5000€:llä kaksiota. Melko pieni alue miltä itse näen järkevänä ostaa ja tiukasti siinä pysyttävä.
      Kouvolassa vaatimukseni on vähintään 7% tuotto huomioiden remontit. Ostokohteita on tämän takia melko rajallisesti, kun pitäisi saada järjestään 10-25% pyyntihinnasta pois. Pyrin löytämään motivoituneita myyjä, joista Harri Huru usein puhuu.

      Kotkassa olen rajannut ostoalueeksi ainoastaan Kotkansaaren ja mielellään mahdollisimman läheltä kauppakeskusta. Keskustassa on kauppakeskus ja hyvin palveluita tarjolla, siksi vetovoimaa riittää. Kotkansaari on melko iso ja ihan reuna-alueita en oikeastaan edes katso.

      En odota asuntoihin juurikaan arvonnousua ja siksi tuottovaatimukseni ovat melko kovia. Kotkassa 6,5% remonttien jälkeen ehdoton minimi.

      Poista
    2. Hyvä juttu, tämä selvensi asiaa. Tarkat rajaukset ja niissä pysyminen on varmasti hyödyksi.

      Poista

Disqus Shortname

Comments system